Procesul de construcție a unei locuințe implică o serie de pași și noțiuni de specialitate care pot crea confuzie pentru persoanele neexperimentate în acest domeniu. O expresie des întâlnită în limbajul specializat este „casa la roșu”, care definește o anumită etapă în cadrul proiectului.
Această etapă marchează momentul în care scheletul casei este complet, cuprinzând elemente precum temelia, zidurile de susținere, coloanele, traversele și pardoselile. Deși achiziționarea unei case în această etapă oferă beneficii, cum ar fi oportunitatea de a adapta amenajările și compartimentările conform preferințelor și resurselor financiare proprii, precum și un preț mai accesibil în comparație cu o locuință finisată, ea prezintă și unele inconveniente.
Printre acestea se numără timpul mai îndelungat necesar pentru încheierea proiectului, implicarea sporită în gestionarea activităților și potențialul de a depăși bugetul inițial, din cauza ajustărilor sau a intervențiilor neprevăzute.
Ulterior acestei etape există două posibilități: cumpărarea ”casei la roșu” sau încheierea unui contract de antrepriză cu o firmă de construcții. Cea din urmă este o variantă ce a început să fie din ce în ce mai prezentă pe piața imobiliară din România.
Ce se întâmplă dacă alegi să închei un contract de antrepriză în cazul unei ”case la roșu”?
Cadrul legal pentru contractul de antrepriză se regăsește în Codul Civil, art. 1851-1880. Antrepriza acoperă o gamă variată de proiecte, de la clădiri civile și spații comerciale până la ansambluri rezidențiale și construcții agricole. În cele ce urmează, vom încerca să clarificăm acest concept juridic și să detaliem etapele pe care le presupune.
Articolul 1851 din Codul Civil definește contractul de antrepriză, astfel: „(1) Prin contractul de antrepriză, antreprenorul se obligă ca, pe riscul său, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală, sau să presteze un anumit serviciu pentru beneficiar, în schimbul unui preţ. (2) Dispoziţiile prezentei secţiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi antreprizei pentru lucrări de construcţii, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru acest contract.”
Trebuie însă, făcută distincția între „antrepriză”, care reprezintă serviciile propriu-zise și „contractul de antrepriză” care este documentul formal ce stabilește termenii colaborării, inclusiv servicii, tarife, termene și alte clauze esențiale.
Antrepriza poate reprezenta o soluție facilă în domeniul construcțiilor, care oferă beneficiarilor o gamă largă de servicii pentru procesul de construcție sau renovare. Ea se concretizează într-un contract de antrepriză între beneficiar și o companie specializată în construcții.
Prin acest parteneriat, beneficiarul primește asistență în obținerea autorizațiilor, procurarea materialelor și echipamentelor, precum și angajarea personalului calificat. Acest tip de colaborare asigură un management eficient al proiectului, implicând antreprenorul general, dirigintele de șantier, arhitectul și echipa de control tehnic.
Trebuie să reținem că lucrătorii însărcinați de către antreprenor, cu executarea serviciilor cuprinse în contractul de antrepriză, au dreptul la o acțiune directă împotriva beneficiarului în contextul în care antreprenorul nu a efectuat plata,„până la concurenţa sumei pe care acesta din urmă o datorează antreprenorului la momentul introducerii acţiunii” (art. 1856 C.civ.).
Înainte de semnarea contractului, beneficiarul trebuie să analizeze cu atenție toate prevederile, în special cele referitoare la materiale, preț, termen de finalizare și clauze specifice.
Care sunt obligațiile părților într-un contract de antrepriză?
Antreprenorul are următoarele obligații principale:
- Să execute lucrarea folosind propriile materiale, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Dacă folosește materialele beneficiarului, trebuie să le păstreze și să le utilizeze corespunzător, justificând modul de folosire și restituind surplusul.
- Este responsabil pentru calitatea materialelor proprii.
- Are datoria de a informa beneficiarul în cazul în care execuția normală, durabilitatea sau funcționalitatea lucrării ar putea fi compromisă din cauza:
- Materialelor sau mijloacelor furnizate de beneficiar;
- Instrucțiunilor neadecvate primite de la beneficiar;
- Unor circumstanțe neprevăzute pentru care antreprenorul nu este responsabil.
- În situația în care lucrările pot pune în pericol sănătatea sau integritatea fizică a persoanelor, antreprenorul este obligat să solicite rezilierea contractului. În caz contrar, își asumă responsabilitatea pentru eventualele prejudicii, inclusiv față de terți.
- Antreprenorul este obligat, potrivit legii, să garanteze pentru eventualele defecte ale lucrării și să asigure toate calitățile promise în contract, similar cu garanția oferită pentru viciile unui bun vândut.
Pe de altă parte, beneficiarul are și el o serie de obligații, respectiv:
- Beneficiarul va avea obligația de plată a prețului pentru serviciile întreprinse de antreprenor.
- De asemenea, el trebuie să evite împiedicarea, în mod nerezonabil, a activității antreprenorului, atunci când își exercită dreptul de a supraveghea desfășurarea proiectului și de a aduce la cunoștință observațiile sale.
- După ce antreprenorul anunță finalizarea lucrărilor, beneficiarul trebuie să examineze rezultatul într-un timp rezonabil și, dacă acesta corespunde cerințelor, „să o recepţioneze, precum şi, atunci când este cazul, să o ridice.”, potrivit dispozițiilor art. 1862 din Codul Civil. Neprezentarea nejustificată a beneficiarului sau necomunicarea promptă a evaluării va echivala cu acceptarea necondiționată a lucrării.
În ceea ce privește obligațiile comune ale părților unui contract de antrepriză, acestea trebuie să stabilească în cadrul contractului un preț „serios şi determinat sau cel puţin determinabil”, potrivit art. 1854 alin. (2) din C.civ. Acest preț poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii și se va achita la data şi locul recepţiei întregii lucrări, dacă legea sau contractul nu prevăd contrariul.
Alineatul (3) al articolului antemenționat prevede un caz de excepție în care contractul de antrepriză nu conține clauze referitoare la preț. Într-o astfel de situație ”beneficiarul datorează preţul prevăzut de lege ori calculat potrivit legii sau, în lipsa unor asemenea prevederi legale, preţul stabilit în raport cu munca depusă şi cheltuielile necesare pentru executarea lucrării ori prestarea serviciului, avându-se în vedere şi uzanţele existente.”
Cum încetează un contract de antrepriză?
Contractul de antrepriză poate înceta în diverse situații reglementate de Codul Civil. Prima situație, vizează survenirea decesului beneficiarului care nu duce automat la încetarea contractului, ci doar dacă ar face imposibilă sau inutilă îndeplinirea obligațiilor. În schimb, decesul antreprenorului sau incapacitatea sa duce la încetarea contractului datorită caracterului intuitu personae.
Rezoluțiunea și rezilierea sunt alte modalități de încetare a contractului, prima aplicându-se contractelor uno ictu, cu efect retroactiv, iar a doua, contractelor cu executare succesivă, având efect pentru viitor.
Contractul poate înceta din culpa antreprenorului în cazul imposibilității evidente de respectare a termenului de recepție, neexecutării lucrării conform înțelegerii și neremedierii deficiențelor, sau neîndeplinirii altor obligații legale sau contractuale.
De asemenea, poate înceta din culpa beneficiarului când antreprenorul este în imposibilitatea de a începe sau continua lucrarea din cauza nerespectării obligațiilor de către beneficiar. În aceste cazuri, antreprenorul poate cere desființarea contractului și, dacă este cazul, repararea prejudiciului suferit.
Contractul de antrepriză pentru construcții
Contractul de antrepriză pentru lucrări de construcții prezintă câteva particularități față de cele prezentate anterior. Datorită acestui fapt, acesta are o secțiune distinctă în Codul Civil, care debutează cu art. 1874.
Acest prim articol evidențiază specialitatea contractului în materie de construcții, deoarece intervine obligativitatea pentru antreprenor de a executa lucrări pentru care este necesară autorizare de construire. Datorită acestui fapt, art. 1875 alin. (2) C.civ., menționează: ”Beneficiarul este obligat să obţină toate autorizaţiile cerute de lege pentru executarea lucrării. În vederea executării acestei obligaţii, antreprenorul trebuie să coopereze cu beneficiarul, furnizându-i informaţiile necesare pe care le deţine sau pe care ar trebui să le deţină în considerarea specializării sale.”
În această ipoteză specială, beneficiarul va trebui să comunice eventualele sale observații în scris antreprenorului, dacă prin contract nu s-a stabilit altfel.
La terminarea părții de lucrare ce va fi acoperită ulterior prin executarea altor lucrări sau prin montarea unor elemente de construcții, antreprenorul și beneficiarul trebuie să constate împreună finalizarea și conformitatea acesteia. Antreprenorul invită beneficiarul la locul lucrării într-un termen rezonabil. Dacă beneficiarul nu se prezintă la data comunicată, antreprenorul poate întocmi singur actul de constatare a lucrării ce urmează a fi acoperită.
Dacă antreprenorul observă erori în proiectare în timpul execuției, trebuie să informeze imediat beneficiarul și proiectantul, oferind sugestii de remediere în limita competenței sale și solicitând beneficiarului să ia măsuri. În lipsa unui răspuns din partea beneficiarului, după consultarea proiectantului, antreprenorul poate suspenda lucrările, anunțând imediat beneficiarul și proiectantul.
Potrivit art. 1878 C.civ.: ”(1)După finalizarea construcţiei, se va proceda, în condiţiile legii, la recepţia provizorie la terminarea lucrării, urmată de recepţia finală. (2) Riscurile trec asupra beneficiarului de la data recepţiei provizorii la terminarea lucrării.”
Și răspunderea pentru vicii prezintă deosebiri, în ceea ce privește contractul de antrepriză pentru lucrări de construcție.
Astfel, arhitectul sau inginerul nu este responsabil pentru viciile lucrării, numai dacă dovedesc că acestea nu provin din deficiențele expertizelor sau planurilor, sau din lipsa de diligență în coordonarea sau supravegherea lucrărilor.
Antreprenorul este exonerat dacă viciile sunt cauzate de deficiențele planurilor arhitectului sau inginerului ales de beneficiar. Subantreprenorul nu este responsabil dacă viciile sunt rezultate din deciziile antreprenorului sau din expertizele sau planurile arhitectului sau inginerului.
În egală măsură, oricare parte poate fi exonerată, dacă viciile provin din deciziile beneficiarului privind solul, materialele, subantreprenorii, experții sau metodele de construire, cu condiția ca viciile previzibile să fie notificate beneficiarului.
