Contractul de închiriere este un acord juridic între două părți, locator (de regulă proprietarul) și locatarul (chiriașul), prin care locatorul se obligă să cedeze chiriașului dreptul de a folosi un bun imobil (de obicei, un apartament, o casă sau un spațiu comercial) pentru o perioadă determinată, în schimbul unei sume de bani numite chirie. Contractul de închiriere apartament persoană fizică este reglementat de Codul Civil.
Clauze contract de închiriere apartament persoană fizică
Un contract de închiriere pentru un apartament între persoane fizice trebuie să conțină o serie de clauze pentru a asigura o relație echilibrată între proprietar și chiriaș. Aceste clauze acoperă diverse aspecte contractuale, începând cu durata contractului și finalizând cu modalitățile de soluționare a eventualelor litigii.
- Durata contractului – în ceea ce privește durata contractului, este important să se specifice perioada exactă pentru care se încheie acordul. De asemenea, contractul poate să prevadă posibilitatea de prelungire după expirarea termenului inițial, detaliind condițiile în care aceasta poate avea loc. Spre exemplu, se poate stipula că prelungirea se face automat pentru o perioadă similară ori pentru o durată nedeterminată, dacă niciuna dintre părți nu notifică intenția de încetare cu un anumit interval de timp înainte de expirarea termenului.
- Chiria – reprezintă un element principal al contractului, iar clauzele aferente trebuie să fie cât mai explicite. Este necesar să se menționeze suma exactă ce urmează a fi plătită, moneda de referință, data scadentă (de obicei începutul sau sfârșitul lunii), precum și modalitatea de plată acceptată – fie în numerar, fie prin virament bancar. Pentru a evita neînțelegerile, se recomandă specificarea unui cont bancar dedicat pentru plățile prin transfer.
- Garanția – este o sumă de bani pe care chiriașul o plătește proprietarului la începutul perioadei de închiriere. Contractul trebuie să precizeze valoarea acesteia (de obicei echivalentul a 1-2 luni de chirie) și, mai ales, condițiile de restituire. Se pot detalia situațiile în care proprietarul are dreptul să rețină parțial sau integral garanția, precum și termenul în care aceasta trebuie returnată la finalul contractului.
- Drepturile și obligațiile părților trebuie clar delimitate în contract. Proprietarul are, printre altele, dreptul de a i se permite accesul în apartament pentru verificări sau reparații, dar cu anunțarea prealabilă a chiriașului, precum și obligația de a asigura folosința liniștită a imobilului de către chiriaș, precum și efectuarea reparațiilor majore. În ceea ce privește chiriașul, pe lângă obligația evidentă de a plăti chiria la timp, acesta trebuie să se îngrijească de întreținerea curentă a apartamentului, să achite utilitățile comune și să suporte costul reparațiilor locative – adică acele mici reparații care decurg din folosința normală a spațiului.
- Clauze contractuale privind subînchirierea – subînchirierea reprezintă practic închirierea apartamentului sau a unei părți din acesta către o terță parte de către chiriaș. De regulă, contractele interzic această practică fără acordul expres al proprietarului.
- Clauzele privind încetarea contractului sunt importante pentru protejarea intereselor ambelor părți. Se poate prevedea, de exemplu, că dacă locatarul dorește să rezilieze contractul înainte de termen trebuie să notifice locatorul cu cel puțin 60 de zile înainte. În caz contrar, se poate stipula reținerea garanției de către proprietar. De asemenea, contractul poate prevedea rezilierea imediată în cazul în care chiriașul nu achită chiria sau utilitățile pentru o anumită perioadă. Părțile pot conveni că locațiunea urmează să înceteze în cazul înstrăinării bunului închiriat.
- Litigii – contractul trebuie să stabilească modalitățile de soluționare a eventualelor litigii. Se poate opta pentru rezolvarea pe cale amiabilă a neînțelegerilor, urmată de calea judiciară în cazul eșecului negocierilor. Este recomandat să se specifice instanța competentă în cazul unui potențial proces.
Taxe închiriere apartament persoană fizică
Închirierea unui apartament de către o persoană fizică implică anumite obligații fiscale care trebuie luate în considerare. Principalele taxe și impozite asociate sunt impozitul pe venit și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS).
În ceea ce privește impozitul pe venit, Codul Fiscal prevede la art. 84 alin. (3) că venitul net anual din cedarea folosinței bunurilor se stabilește prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut. Aceasta înseamnă că proprietarul beneficiază de o deducere forfetară de 20% din venitul brut, iar impozitul de 10% se aplică la suma rămasă.
Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) se calculează în funcție de nivelul venitului realizat din chirii. Baza anuală de calcul pentru CASS este stabilită astfel:
- La nivelul a 6 salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 și 12 salarii minime brute pe țară inclusiv.
- La nivelul de 12 salarii minime brute pe țară, pentru veniturile realizate cuprinse între 12 și 24 de salarii minime brute pe țară inclusiv.
- La nivelul de 24 de salarii minime brute pe țară, pentru veniturile realizate cel puțin egale cu 24 de salarii minime brute pe țară.
Aceste prevederi asigură o abordare progresivă a contribuției la asigurările de sănătate, în funcție de nivelul venitului realizat din închiriere.
Este important de menționat că proprietarul are obligația legală de a înregistra contractul de închiriere la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) în termen de 30 de zile de la încheierea acestuia. Această înregistrare nu doar asigură conformitatea fiscală, dar oferă și o protecție suplimentară ambelor părți în cazul unor eventuale dispute, înregistrarea la ANAF oferind dată certă contractului.
De asemenea, dacă se apelează la serviciile unei agenții imobiliare, comisionul acesteia (de obicei între 50-100% din valoarea unei chirii lunare) trebuie luat în calcul.
Model contract de închiriere apartament persoană fizică
Un contract de închiriere pentru un apartament între persoane fizice trebuie să acopere toate aspectele relevante ale relației contractuale dintre proprietar și chiriaș. Structura și conținutul unui astfel de contract ar trebui să reflecte nu doar cerințele legale, ci și înțelegerea specifică dintre părți.
Documentul începe, în mod tradițional, prin identificarea în detaliu părților contractante. Această secțiune trebuie să conțină numele complete, adresele, codul numeric personal și detaliile din actele de identitate ale atât proprietarului (locator), cât și chiriașului (locatar).
Obiectul contractului constituie următoarea secțiune, unde se oferă o descriere amănunțită a proprietății închiriate. Aceasta ar trebui să includă adresa completă, suprafața utilă, numărul de camere, etajul, dependințele, precum și numărul cărții funciare în care apartamentul este înscris.
Durata contractului trebuie specificată cu precizie, menționând atât data de început, cât și cea de încheiere a contractului. Este benefic să se includă și clauze referitoare la posibilitatea de prelungire sau reînnoire a contractului, detaliind procedura și termenii în care acestea pot avea loc.
Secțiunea dedicată prețului închirierii trebuie să fie clară, specificând valoarea chiriei, moneda în care urmează să fie achitată chiria, data scadentă și metodele acceptate de plată. Se pot include, de asemenea, prevederi privind potențiale ajustări ale chiriei pe parcursul duratei contractului.
Garanția reprezintă un alt element principal al contractului. Trebuie specificată valoarea acesteia, condițiile în care poate fi utilizată de către proprietar și, nu în ultimul rând, termenii și condițiile de restituire la finalul perioadei de închiriere.
O componentă substanțială a contractului ar trebui să fie dedicată drepturilor și obligațiilor ambelor părți. Aceasta include responsabilitățile proprietarului în ceea ce privește asigurarea condițiilor de locuit, efectuarea reparațiilor majore și respectarea dreptului la intimitate al chiriașului. Pentru chiriaș, obligațiile principale vizează plata la timp a chiriei, întreținerea corespunzătoare a spațiului, respectarea regulilor de conviețuire și acoperirea costurilor pentru reparațiile minore.
Contractul trebuie să abordeze și aspecte precum subînchirierea, specificând dacă aceasta este permisă și în ce condiții. De asemenea, trebuie incluse prevederi clare privind încetarea contractului, fie la termen, fie anticipat, detaliind procedurile de notificare și eventualele penalități.
În final, contractul ar trebui să conțină clauze referitoare la modalitățile de soluționare a potențialelor dispute.
Citește mai multe – Viza de flotant – acte necesare.
