Ce este dreptul de preempțiune?
Reglementarea comună în materia dreptului de preempțiune este constituită de dipozițiile art. 1730 – 1740 C. civ care se aplică în acest domeniu, cu excepția cazurilor în care prin lege sau prin contract se stabilește altfel. Astfel, raportat la art. 1730 alin. (1) C.civ: „În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.”
Astfel, dreptul de preempţiune poate fi definit ca acel drept care oferă titularului său numit preemptor, drept de preferinţă la cumpărarea unui bun, în condiții egale de preţ, în contextul în care bunul face obiectul unui contract de vânzare-cumpărare.
Ca atare, în ipoteza în care cu privire la un anumit bun există un drept de preempţiune fie legal, fie convenţional, vânzarea acestuia se poate face către un terţ numai în condiţiile în care preemptorul/preemptorii nu își exercită dreptul de preempțiune.
În ipoteza menționată supra (vânzarea unui bun cu privire la care există un drept de preempțiune), vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ.
Potrivit legii, această notificare va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat bunul.
Exercitarea acestui drept de preempțiune de către preemptor se realizează prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului. Raportat la termenul în care acest drept de preempțiune poate fi exercitat, acesta este diferit după cum este vorba despre bunuri mobile sau imobile.
Astfel, în cazul vânzării de bunuri mobile dreptul de preempţiune se exercită în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile de la comunicarea către preemptor a notificării prevăzute de lege.
Conform prevederilor Codului Civil, un drept de preempțiune poate fi convențional, caz în care este stabilit prin acordul de voință al părților. În egală măsură, dreptul de preempțiune poate fi stabilit și prin lege, în anumite situații și cu privire la anumite bunuri expres reglementate.
În principiu, dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, în ipoteza în care s-a stipulat un termen mai lung.
Din perspectiva caracterelor juridice ale dreptului de preempțiune, astfel cum rezultă din cuprinsul art. 1739 C.civ, dreptul de preempțiune este indivizibil şi incesibil (nu se poate ceda).
Ce înseamnă preemptor?
Preemptorul este titularul dreptului de preempțiune, adică persoana care beneficiază, în temeiul legii sau în temeiul unui contract, de prioritate față de alte persoane la cumpărarea unui bun, în condiții egale de preț.
Dreptul de preempțiune – teren extravilan
Dreptul de preempțiune în cazul terenurilor agricole situate în extravilan este reglementat de dispozițiile Legii 17/2014 care oferă acest drept. Raportat la prevederile reglementării antemenționate, acest drept de preempțiune în cazul vânzării unui teren extravilan aparține în ordinea rangului mai multor categorii de preemptori.
Astfel, potrivit art. 4 din Legea 17/2014, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Codul civil, precum şi a dreptului de preempţiune, la preţ şi în condiţii egale cu cele prevăzute în ofertă, în următoarea ordine:
- preemptori de rang I: coproprietarii, soţii, rudele până la gradul al treilea şi afinii până la gradul al treilea;
- preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare şi/sau arendaşii;
- preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
- preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
- preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
- preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
- preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.
Dreptul de preempțiune – teren intravilan
Spre deosebire de terenurile agricole situate în extravilan în cazul cărora Legea 17/2014 instituie drept de preempțiune în favoarea preemptorilor expres prevăzuți de lege, în cazul terenurilor situate în intravilan nu există o astfel de reglementarea specială în ceea ce privește dreptul de preempțiune.
Astfel, în contextul vânzării acestora, se aplică dispozițiile legale de drept comun în materia vânzării, precum și a exercitării dreptului de preempțiune. Însă, deși în acest caz nu există un drept legal de preempțiune, nimic nu împiedică părțile unui contract de vânzare să stabilească un astfel de drept pe cale convențională.
Dreptul de preempțiune al vecinilor
Dreptul de preempțiune al vecinilor este reglementat în contextul vânzării terenurilor forestiere. Conform art. 1746 C. Civ. care constituie dreptul comun în materie: „Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor.”
Însă, prevederile comune în materia dreptului de preempțiune al vecinilor se completează în mod corespunzător cu alte dispoziții legale precum cele prevăzute de Legea 17/2014, respectiv de Legea 46/2008 privind Codul Silvic.
Astfel, în ceea ce privește dreptul de preempțiune în cazul terenurilor agricole extravilane, prin art. 4 alin. (1) din Legea 17/2014 se reglementează un drept de preempțiune al vecinilor, respectiv dreptul proprietarilor şi/sau arendaşilor terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării.
În egală măsură, referitor la înstrăinarea dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere care formează fondul forestier național, dreptul comun în materie se completează cu dispozițiile Legii 46/2008 privind Codul Silvic.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 45 alin. (6) din Codul Silvic, coproprietarii şi vecinii proprietari de fond forestier, care pot fi persoane fizice sau juridice, au un drept de preempţiune, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, la preţ şi în condiţii egale.
Așadar, în ipoteza în care se dorește vânzarea unui teren forestier, vânzătorul are obligaţia de a-i notifica în scris pe toţi preemptorii cu privire la intenţia de vânzare, arătând şi preţul cerut pentru terenul ce urmează a fi vândut. În acest sens, înștiințarea preemptorilor se face fie prin executor judecătoresc, fie prin notar public.
Exercitarea dreptului de preempțiune de către coproprietari și vecini, se face prin manifestarea în scris a intenţiei de cumpărare şi prin comunicarea acceptării ofertei de vânzare sau a înregistrării acesteia la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată, în termen de 30 de zile de la comunicare sau, după caz, de la afişarea acesteia la sediul primăriei.
Dacă niciunul dintre preemptori nu îşi exercită dreptul de preempțiune în termenul prevăzut de lege, terenul forestier poate fi vândut fără restricții.
Vânzarea unui teren forestier cu încălcarea dispozițiilor privind exercitarea dreptului de preempțiune al vecinilor atrage anulabilitatea contractului astfel încheiat, în conformitate cu dispozițiile art. 45 alin (11) din Codul Silvic.
Așadar, în ipoteza în care un teren forestier ar fi înstrăinat prin vânzare, cu nesocotirea dispozițiilor legale privitoare la dreptul de preempțiune al coproprietarilor sau al vecinilor, respectiv al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, un astfel de contract este sancționat cu nulitatea relativă.
