Contractul de vânzare cumpărare este unul dintre cele mai frecvente acte juridice încheiate între persoane fizice sau juridice. Acesta reprezintă un acord de voințe prin care vânzătorul se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț. Cu toate acestea, uneori pot apărea situații în care una dintre părți dorește să conteste valabilitatea contractului, invocând diverse motive de nulitate. În acest articol, vom analiza condițiile și termenele în care se poate contesta un contract de vânzare cumpărare.
Contestarea unui contract de vânzare cumpărare
Pentru a putea contesta un contract de vânzare, trebuie să existe motive temeinice care să justifice această acțiune. Aceste motive țin, în general, de condițiile de validitate a contractului, astfel cum sunt reglementate de Codul Civil.
- Vicii de consimțământ
Contractul poate fi contestat dacă una dintre părți a consimțit prin eroare, dol, violență sau leziune.
a) Eroarea – se referă la falsa reprezentare a realității, fie asupra naturii contractului, fie asupra obiectului sau persoanei cocontractantului. Pentru a atrage nulitatea, eroarea trebuie să fie esențială și scuzabilă.
b) Dolul – presupune inducerea în eroare a unei părți de către cealaltă parte sau de către un terț, prin manopere frauduloase, pentru a obține consimțământul la încheierea contractului.
c) Violența – constă în constrângerea unei persoane, prin violență fizică sau morală, pentru a o determina să încheie contractul. Amenințarea trebuie să fie ilegală și de natură să-i inspire părții o temere justificată.
d) Leziunea – este prejudiciul suferit de una dintre părți datorită disproporției evidente între prestațiile părților la momentul încheierii contractului. Leziunea trebuie să depășească jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii sale, prestația promisă sau executată de partea lezată.
- Incapacitatea părților
Dacă una dintre părți nu avea capacitatea de a încheia contractul, acesta poate fi anulat. Sunt considerați incapabili minorii (sub 18 ani) și persoanele care beneficiază de o măsură specială de ocrotire (consiliere judiciară sau tutelă specială). În cazul minorilor care au împlinit 14 ani, contractele încheiate fără încuviințarea părinților sau a tutorelui sunt anulabile. De regulă, persoanele care beneficiază de o măsură specială de ocrotire nu pot încheia singure acte juridice, acestea fiind lovite de nulitate relativă.
- Obiectul ilicit sau imposibil
Contractul poate fi nul dacă are un obiect ilicit, contrar legii sau bunelor moravuri, ori dacă obligația asumată este imposibil de executat. Sunt considerate ilicite vânzările de bunuri scoase din circuitul civil, de droguri, arme sau substanțe periculoase, precum și cele care aduc atingere drepturilor și libertăților fundamentale ale omului.
- Lipsa formei cerute de lege
În unele cazuri, legea impune o anumită formă pentru validitatea contractului. De exemplu, vânzarea imobilelor trebuie încheiată în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Nerespectarea formei cerute de lege atrage, de regulă, nulitatea absolută a contractului.
- Nerespectarea dreptului de preempțiune
Dacă bunul vândut era supus unui drept de preempțiune (https://legalbadger.org/legal/drept-civil/drept-de-preemptiune/) legal sau convențional în favoarea unui terț, iar vânzătorul nu a respectat acest drept, contractul poate fi anulat. Dreptul de preempțiune reprezintă prioritatea conferită de lege sau de contract anumitor persoane de a cumpăra cu prioritate un bun, în caz de vânzare. Nerespectarea dreptului de preempțiune dă dreptul preemptorului de a solicita anularea contractului și subrogarea sa în locul cumpărătorului.
Dacă se constată unul dintre aceste motive, partea interesată poate introduce o acțiune în anularea sau constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, după caz. Acțiunea în nulitate este o acțiune în justiție prin care se solicită instanței să constate nevalabilitatea contractului și să dispună repunerea părților în situația anterioară.
În cât timp se poate contesta un contract de vânzare cumpărare?
Termenul în care se poate contesta un contract de vânzare cumpărare depinde de motivul invocat și de tipul nulității care afectează contractul. Codul Civil distinge între nulitatea absolută și nulitatea relativă, fiecare având un regim juridic diferit.
- Nulitatea absolută
Nulitatea absolută poate fi invocată oricând, de orice persoană interesată, și nu poate fi acoperită prin confirmare. Ea este aplicabilă în cazurile de obiect ilicit sau imposibil, lipsă a formei cerute de lege pentru validitatea contractului (de exemplu, lipsa formei autentice la vânzarea imobilelor), precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege. Acțiunea în constatarea nulității absolute este imprescriptibilă, ceea ce înseamnă că aceasta poate fi introdusă oricând.
- Nulitatea relativă
Nulitatea relativă poate fi invocată doar de partea ocrotită de lege (de exemplu, minorul sau cel al cărui consimțământ a fost viciat) într-un anumit termen de prescripție. Termenul general de prescripție pentru acțiunea în anulare întemeiată pe nulitatea relativă este de 3 ani, însă momentul de la care începe să curgă acest termen diferă în funcție de motivul nulității:
a) în caz de eroare sau dol, termenul curge din ziua în care partea a cunoscut sau trebuia să cunoască cauza nulității. De exemplu, dacă cumpărătorul descoperă că a fost indus în eroare cu privire la calitățile esențiale ale bunului vândut, termenul de 3 ani începe să curgă de la data descoperirii erorii.
b) în caz de violență, termenul curge din ziua în care aceasta a încetat. Astfel, dacă o parte a fost constrânsă prin violență să încheie contractul, termenul de 3 ani începe să curgă de la data încetării violenței.
c) în caz de leziune, termenul curge din ziua încheierii contractului.
Este important de menționat că, în cazul nulității relative, partea interesată poate confirma contractul lovit de nulitate, fie expres, fie tacit. Confirmarea acoperă nulitatea și face ca actul să producă efecte depline de la data încheierii sale.
De asemenea, nulitatea relativă se acoperă și prin prescripția dreptului la acțiunea în anulare sau executarea voluntară a obligațiilor născute din contractul lovit de nulitate.
Concuzionând, posibilitatea și termenul de contestare a unui contract de vânzare cumpărare depind de motivul invocat și de tipul nulității incidente.
Dacă este vorba de o nulitate absolută, contractul poate fi contestat oricând, termenul pentru introducerea acțiunii în constatarea nulității fiind imprescriptibil.
În schimb, dacă este vorba de o nulitate relativă, termenul de prescripție pentru introducerea acțiunii în anulare este, în principiu, de 3 ani, dar momentul de la care începe să curgă acest termen diferă în funcție de motivul nulității (eroare, dol, violență, leziune, incapacitate ori nerespectarea anumitor dispoziții legale care ocrotesc un interes privat).
Având în vedere complexitatea și consecințele juridice ale unei acțiuni în anularea sau constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, este recomandat ca partea interesată să apeleze la asistența unui avocat specializat în materie civilă. Acesta o poate consilia cu privire la șansele de succes ale acțiunii, documentele necesare și strategia procesuală adecvată.
De asemenea, partea interesată trebuie să acționeze cu promptitudine atunci când descoperă un motiv de nulitate, pentru a se încadra în termenele legale de prescripție și a-și maximiza șansele de succes în obținerea anulării contractului.
Nu în ultimul rând, trebuie avut în vedere că, în cazul admiterii acțiunii în anulare sau constatarea nulității, contractul se desființează retroactiv, părțile fiind repuse în situația anterioară încheierii sale. Aceasta presupune, de regulă, restituirea reciprocă a prestațiilor (prețul și bunul vândut) și eventualele despăgubiri pentru prejudiciile cauzate. De aceea, înainte de a introduce o acțiune în justiție, este indicat ca părțile să încerce soluționarea amiabilă a diferendului, prin negociere sau mediere, pentru a evita costurile și durata unui proces.
