Intabularea reprezintă înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unui imobil, precum și a altor drepturi reale (superficie, uzufruct, servituți etc.). Acest demers este esențial pentru orice proprietar, întrucât doar prin intabulare dreptul său devine opozabil terților.
Dar ce se întâmplă când o persoană deține o casă pentru care nu are acte de proprietate? Este posibilă intabularea unei case fără acte și, dacă da, care este procedura de urmat?
Necesitatea actelor de proprietate pentru intabulare
În principiu, pentru a putea intabula un imobil în cartea funciară, proprietarul trebuie să dețină un act translativ sau constitutiv de proprietate, precum contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, certificatul de moștenitor, titlul de proprietate, convenția de partaj etc.
Actul de proprietate face dovada modului de dobândire a imobilului și stă la baza înscrierii dreptului în cartea funciară. Fără un asemenea act, dreptul de proprietate nu poate fi înscris în registrul de publicitate imobiliară, iar proprietarul nu va putea dispune liber de imobil (nu-l va putea vinde, dona, ipoteca etc.).
Conform dispozițiilor art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale.
Pentru a putea intabula o casă pentru care nu dețin acte de proprietate, posesorii au la dispoziție două proceduri: intabularea în temeiul certificatului de atestare fiscală și uzucapiunea (prescripția achizitivă).
- Certificatul de atestare fiscală.
Conform art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare dreptul de proprietate asupra construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 se intabulează în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcției și a terenului aferent, emis de autoritatea administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale întocmite în acest scop.
- Uzucapiunea (prescripția achizitivă).
O altă procedură prin care posesorul unei case fără acte poate dobândi un titlu de proprietate în vederea intabulării este uzucapiunea. Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate prin exercitarea posesiei asupra unui bun imobil, sub nume de proprietar, publică și neîntreruptă, pe durata termenului legal de prescripție. Mai multe detalii despre uzucapiune găsiți în următorul articol: Uzucapiune – ce înseamnă și care sunt actele necesare?.
Astfel, deși în principiu intabularea unei case în cartea funciară nu se poate face fără acte de proprietate, legislația oferă anumite soluții pentru deținătorii de imobile care nu posedă asemenea acte.
Certificatul de atestare fiscală eliberat de către primărie ori constatarea uzucapiunii de către instanța de judecată sunt modalități de a obține un titlu de proprietate în vederea intabulării ulterioare.
Important este ca deținătorul casei fără acte să acționeze cu promptitudine pentru intrarea în legalitate, să adune toate probele și înscrisurile necesare și să apeleze la procedura cea mai potrivită situației sale concrete. Odată intrat în posesia unui act de proprietate și înscris în cartea funciară, el va putea beneficia din plin de toate prerogativele conferite de dreptul de proprietate.
Nu în ultimul rând, în vederea pregătirii dosarului pentru intabularea unei construcții vă recomandăm să vă adresați în prealabil Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent pentru a vă comunica cu exactitate documentele necesar a fi obținute în vederea intabulării construcției.
