Intabularea casei este un proces obligatoriu în cadrul tranzacțiilor imobiliare, reprezentând înscrierea oficială a dreptului real (precum dreptul de proprietate) asupra unui imobil în Cartea Funciară. Această procedură asigură recunoașterea legală a proprietății și conferă proprietarului o serie de drepturi și protecții legale.
Ce înseamnă intabularea unei case?
Intabularea este procesul prin care se înregistrează dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui imobil în Cartea Funciară. Cartea Funciară este un registru public, administrat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), care conține informații despre imobile și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele.
Potrivit art. 551 din Codul civil sunt drepturi reale:
- dreptul de proprietate;
- dreptul de superficie;
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de uz;
- dreptul de abitație;
- dreptul de servitute;
- dreptul de administrare;
- dreptul de concesiune;
- dreptul de folosință;
- drepturile reale de garanție;
- alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter.
Astfel, intabularea unei case reprezintă înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, registru public care ține evidența tuturor drepturilor reale asupra imobilelor dintr-o anumită circumscripție teritorială. Prin intabulare se realizează o publicitate imobiliară și o opozabilitate față de terți a dreptului de proprietate.
Mai mult, potrivit art. 885 din Codul Civil drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. De asemenea, drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.
Cine face intabularea?
a) Dacă imobilul nu a fost niciodată înscris în Cartea Funciară și nu are documentație cadastrală, proprietarul trebuie să se adreseze unui expert în cadastru autorizat pentru realizarea acestei documentații. Documentația cadastrală este fundamentală pentru intabulare și pentru orice tranzacție imobiliară viitoare.
Rolul Proprietarului
- Colectarea documentelor necesare – acte de proprietate, documentație cadastrală, certificatul fiscal, etc.
- Contactarea unui expert în cadastru autorizat pentru întocmirea documentației cadastrale.
- Depunerea cererii de intabulare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) competent.
Expertul în cadastru este un specialist autorizat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) să întocmească documentația cadastrală necesară pentru intabulare. Proprietarul imobilului care nu are documentație cadastrală trebuie să colaboreze cu un expert în cadastru pentru realizarea acesteia.
Rolul expertului în cadastru
- Efectuarea măsurătorilor și ridicărilor topografice – realizează planurile de amplasament și delimitare a imobilului.
- Întocmirea documentației cadastrale – pregătește toate documentele tehnice necesare pentru intabulare.
- Consultanță și asistență – oferă consultanță proprietarului privind procedura și documentele necesare.
b) Intabularea dreptului de proprietate ca urmare a încheierii unui contract translativ de proprietate (vânzare, donație, întreținere, schimb etc).
Pentru a putea încheia un contract translativ de proprietate, imobilul trebuie să aibă documentația cadastrală completă și să fie înscris în Cartea Funciară (intabulat). Dacă imobilul nu dispune de documentație cadastrală sau nu este intabulat, proprietarul trebuie să urmeze pașii prezentați mai sus, respectiv să contacteze un expert în cadastru autorizat pentru realizarea acestor demersuri.
După încheierea contractului de vânzare sau a altui act prin care se transferă un drept real imobiliar, notarul public are obligația să solicite, din oficiu, înscrierea în Cartea Funciară a dreptul de proprietate ori a altui drept real transmis, pe numele noului proprietar. Notarul public va trimite cererea de înscriere a actului notarial la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară competent în ziua întocmirii actului sau cel târziu a doua zi.
Acte necesare intabulare casă
Pentru intabulare casă, sunt necesare următoarele acte:
- Cererea de intabulare – formular tipizat, completat și semnat de către proprietar sau reprezentantul legal al acestuia;
- Actele de proprietate – actul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, certificatul de moștenitor sau alt document ce atestă dreptul de proprietate;
- Documentația cadastrală – realizată de un expert în cadastru autorizat și trebuie să includă planurile de amplasament și delimitare, releveul construcției și descrierea detaliată a imobilului;
- Certificatul de atestare fiscală – eliberat de Direcția de Taxe și Impozite Locale, care atestă că proprietarul nu are datorii la bugetul local;
- Actul de identitate al proprietarului;
- Dovada achitării taxelor – chitanța care atestă plata taxelor aferente serviciilor cadastrale și de publicitate imobiliară;
- Alte acte specifice – pot fi necesare și alte documente specifice în funcție de situația particulară a imobilului (ex: autorizație de construire, proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor).
Este recomandat să verificați exactitatea actelor necesare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară în raza căruia este situat imobilul, deoarece pot exista variații în funcție de specificul local și de modificările legislative.
Cât durează cadastru și intabularea unei case?
Potrivit Ordinului nr. 1.764 din 15 mai 2019 privind aprobarea termenelor de eliberare a documentelor și datelor rezultate din furnizarea serviciilor de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și unitățile sale subordonate, termenul de soluționare a recepției cadastrale și de înființare a cărții funciare este de 18 lucrătoare de la data depunerii cererii sau, în regim de urgență, cu achitarea unui tarif suplimentar, de 6 zile lucrătoare de la data depunerii cererii.
În cazul transferului dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar prin încheierea unui contract translativ de proprietate (deci, în situația în care imobilul este deja înscris în cartea funciară), soluționarea cererii privind intabularea dreptului real pe numele noului titular va fi soluționată în termen de 7 zile lucrătoare de la momentul transmiterii cererii de către notarul public sau în termen de 2 zile lucrătoare, în regim de urgență.
Unde se face intabularea?
Intabularea, adică înregistrarea proprietății în Cartea Funciară, se face la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din raza teritorială în care se află imobilul în cauză. Fiecare unitate administrativ teritorială are unul sau mai multe astfel de birouri responsabile de administrarea și actualizarea informațiilor cadastrale și de publicitate imobiliară pentru proprietățile din aria lor de competență.
Intabularea este obligatorie?
Nu, intabularea nu este obligatorie, însă aceasta duce la imposibilitatea de a vinde, a cumpăra sau a realiza alte operațiuni privind dreptul de proprietate asupra imobilului.
Deși procesul de intabulare poate părea complex și poate solicita mult timp, beneficiile pe termen lung depășesc cu mult efortul inițial. Mai mult, cu sprijinul unui expert cadastrist autorizat și cu o bună pregătire a documentelor necesare, procesul poate fi simplificat semnificativ.
Astfel, deși intabularea nu este obligatorie prin lege, ea devine o necesitate practică pentru oricine dorește să realizeze tranzacții imobiliare sigure și fără probleme. Investiția de timp și efort în intabularea proprietății dumneavoastră va aduce beneficii semnificative pe termen lung, asigurând o poziție juridică clară și o valoare crescută a imobilului.
Ce se întâmplă dacă nu intabulezi casa?
Iată ce se poate întâmpla dacă nu intabulezi casa;
- Dificultăți în vânzarea proprietății. Dacă nu ai casa intabulată, va fi imposibil să o vinzi. Legislația în vigoare impune ca proprietatea să fie intabulată înainte de a încheia tranzacția.
- Lipsa dovezii clare a proprietății. Intabularea este cea mai puternică dovadă a dreptului de proprietate. Fără ea, pot apărea dispute cu privire la cine este proprietarul de drept al imobilului. Acest lucru poate duce la procese costisitoare și de lungă durată. De asemenea, în lipsa intabulării nu se poate asigura opozabilitatea dreptului de proprietate față de terți.
- Dificultăți în obținerea unui credit ipotecar. Dacă ai nevoie de un credit ipotecar, fie pentru a cumpăra o nouă proprietate, fie pentru a face îmbunătățiri la cea existentă, băncile vor cere ca proprietatea să fie intabulată. Fără intabulare, accesul la finanțare va fi mult îngreunat.
În concluzie, deși nu este obligatorie prin lege, intabularea este o necesitate practică pentru oricine dorește să aibă o poziție juridică clară cu privire la proprietatea sa și să poată realiza tranzacții imobiliare fără probleme. Neintabularea duce la imposibilitatea încheierii unui contract de vânzare ori la obținerea de finanțare.
Citește și intabulare casă fără acte.
