Atunci când o persoană dorește să edifice o construcție nouă, una dintre principalele întrebări care se pune este dacă este necesar acordul vecinilor. În general, lucrările de construcții se pot realiza cu respectarea autorizației de construire, fără a fi nevoie de consimțământul proprietarilor imobilelor învecinate.
Cu toate acestea, există și situații în care legea prevede în mod expres obligativitatea obținerii acordului vecinilor. În continuare, vom analiza aceste situații, condițiile și forma pe care trebuie să le îmbrace acordul vecinilor, precum și soluțiile pe care le are la dispoziție persoana interesată în cazul refuzului nejustificat al vecinului de a-și exprima consimțământul.
Conform Anexei 2 a Legii nr. 50/1991, lucrările de construcții se referă la:
- realizarea de construcții de orice fel (civile, industriale, agrozootehnice, edilitare subterane și aeriene, căi de comunicații, lucrări inginerești, de artă etc.);
- desființarea construcțiilor prin demolare, dezmembrare, dinamitare etc.
Prin urmare, noțiunea de lucrări de construcții are în vedere atât activitățile de edificare, cât și pe cele de desființare a unor construcții de orice natură.
Când este nevoie de acordul vecinilor?
Art. 27 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 prevede 3 situații în care acordul vecinilor este obligatoriu pentru edificarea unor construcții:
- pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate, numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora;
- pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente;
- în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate.
Să analizăm pe rând aceste situații:
a) Construcții noi în vecinătatea celor existente
Potrivit alin. (2) al art. 27, situațiile de la lit. a) vizează cazurile în care noua construcție poate cauza prejudicii construcției existente privind: rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea și mediul, siguranța în exploatare. Câteva exemple în acest sens pot fi:
- alipirea la zidul calcan al construcției existente;
- fundarea la o cotă mai adâncă decât cea a fundației construcției existente;
- afectarea gradului de însorire a construcției existente.
În aceste cazuri, acordul vecinului este necesar tocmai pentru a se asigura că noua construcție nu va afecta structura de rezistență, siguranța în exploatare sau condițiile de igienă și sănătate ale construcției existente.
b) Schimbarea destinației în clădiri existente
A doua situație în care este obligatoriu acordul vecinilor vizează lucrările de construcții necesare pentru schimbarea destinației în clădirile existente. De exemplu, transformarea unui apartament de locuit într-un spațiu comercial sau schimbarea destinației unui spațiu de birouri în locuință.
Rațiunea acestei prevederi este aceea de a proteja vecinii de eventualele disconforturi generate de incompatibilitatea între funcțiunea preexistentă și cea propusă prin modificarea de destinație. Spre exemplu, amenajarea unui restaurant la parterul unui bloc de locuințe poate genera probleme de zgomot, miros sau trafic pentru locatarii din imobil.
c) Amplasarea de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate
A treia situație se referă la cazul în care se dorește amplasarea unei construcții noi cu o destinație diferită de cea a clădirilor din jur. De pildă, edificarea unei hale industriale într-o zonă preponderent rezidențială sau a unei case între două blocuri.
Și în acest caz, rațiunea obligativității acordului este aceea de a preveni apariția unor incompatibilități între funcțiunea noii construcții și caracterul și funcționalitatea dominantă a zonei în care urmează să se integreze.
Prin urmare, în aceste 3 situații, legiuitorul a considerat că dreptul de proprietate al celui care dorește să construiască trebuie exercitat cu respectarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor imobilelor învecinate, care ar putea fi afectate de edificarea noii construcții. De aceea, a condiționat emiterea autorizației de construire de obținerea acordului vecinilor.
Este important de precizat că acordul vecinilor nu este discreționar, ci este condiționat de asigurarea, prin proiectul tehnic și autorizația de construire/desființare, a măsurilor de punere în siguranță a construcției preexistente. Aceste măsuri trebuie să rezulte din raportul de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții.
Cu alte cuvinte, acordul vecinului este necesar, dar acesta din urma nu poate refuza în mod abuziv să își dea acordul dacă proiectul noii construcții prevede măsurile adecvate pentru protejarea imobilului său.
În ceea ce privește forma acordului, art. 27 din normele de aplicare prevede că acesta este valabil numai dacă este dat în formă autentică. Prin urmare, nu este suficientă o simplă declarație olografă a vecinului, ci este nevoie ca acordul să fie consemnat de un notar public.
Ce se întâmplă însă dacă vecinul refuză în mod nejustificat să-și dea acordul, deși proiectul tehnic prevede măsurile necesare pentru protejarea imobilului său? Conform alin. (6) al art. 27, refuzul nejustificat al vecinului de a-și da acordul se constată de către instanța de judecată competentă. Hotărârea instanței va fi acceptată de emitentul autorizației în locul acordului vecinilor.
Prin urmare, persoana interesată să construiască are la dispoziție calea unei acțiuni în justiție împotriva vecinului care refuză abuziv să-și exprime consimțământul. Instanța va analiza proiectul tehnic și măsurile de punere în siguranță prevăzute și va aprecia dacă refuzul vecinului este sau nu justificat. Dacă va constata caracterul abuziv al refuzului, instanța va putea pronunța o hotărâre care să țină loc de acord al vecinului în fața autorității emitente a autorizației de construire.
Desigur, o astfel de acțiune presupune timp și costuri suplimentare pentru investitor. De aceea, înainte de a apela la instanță, poate fi utilă încercarea unei medieri cu vecinul care refuză să își dea acordul, în cadrul căreia să-i fie explicat proiectul tehnic și măsurile avute în vedere pentru protejarea imobilului său. Uneori, refuzul vecinului poate fi datorat necunoașterii sau neînțelegerii acestor aspecte, iar prin discuții și oferirea unor explicații suplimentare, acordul ar putea fi obținut pe cale amiabilă.
Finalizând, deși regula este că lucrările de construcții se pot realiza fără acordul vecinilor, există totuși situații expres prevăzute de lege în care consimțământul proprietarilor imobilelor învecinate este obligatoriu. Aceste situații vizează cazurile în care noua construcție poate afecta stabilitatea, siguranța sau funcționalitatea construcțiilor existente sau când destinația acesteia este incompatibilă cu cea a clădirilor din jur.
Prin instituirea obligativității acordului vecinilor în aceste cazuri, legiuitorul a urmărit să asigure un just echilibru între dreptul de proprietate al celui care dorește să construiască și drepturile similare ale proprietarilor imobilelor învecinate, care ar putea fi prejudiciate de noua construcție. Totuși, dreptul vecinilor de a-și exprima acordul nu este absolut, ci este condiționat de prevederea în proiectul tehnic a măsurilor adecvate pentru protejarea construcțiilor existente.
În cazul în care vecinul refuză în mod nejustificat să-și dea acordul, investitorul are la dispoziție calea acțiunii în instanță pentru constatarea caracterului abuziv al refuzului. Hotărârea judecătorească favorabilă va putea înlocui acordul vecinului în dosarul de autorizare a construcției.
În orice caz, cel care dorește să edifice o construcție în vecinătatea altei proprietăți trebuie să se asigure că a obținut, atunci când este cazul, acordurile autentice necesare de la proprietarii imobilelor învecinate. În caz contrar, riscă să se confrunte cu imposibilitatea obținerii autorizației de construire și, implicit, cu zădărnicirea proiectului său investițional.
