Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale, prin exercitarea unei posesii utile asupra unui bun, într-un anumit interval de timp, în condițiile prevăzute de lege.
Uzucapiunea imobiliară își găsește reglementarea în dispozițiile art. 930-934 din Noul Cod Civil, care stabilesc condițiile și efectele uzucapiunii, precum și formele acesteia: uzucapiunea extratabulară și uzucapiunea tabulară.
Ce este uzucapiunea?
Uzucapiunea reprezintă dobândirea, în condițiile legii, a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale asupra unui bun, prin exercitarea posesiei asupra acestuia pentru un anumit interval de timp. Această definiție evidențiază caracterul originar al modului de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune, precum și condițiile esențiale pentru invocarea acesteia: exercitarea posesiei și trecerea unui anumit interval de timp.
Uzucapiunea – Noul Cod Civil
Orice posesie începută de la data de 1 octombrie 2011 este supusă prevederilor Noul Cod Civil. Noul Cod Civil reglementează două forme ale uzucapiunii: uzucapiune extratabulară (art. 930) și uzucapiune tabulară (art. 931). Cele două forme de uzucapiune se diferențiază prin condițiile de exercitare a posesiei și prin efectele pe care le produc.
Uzucapiunea extratabulară permite înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor sale, în folosul celui care a posedat imobilul timp de 10 ani, dacă este întrunită una dintre condițiile prevăzute la art. 930 alin. (1) din Noul Cod Civil, respectiv:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau, după caz, și-a încetat existența;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
Pe de altă parte, procedura de uzucapiune tabulară permite dobândirea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale de către cel înscris fără cauză legitimă în cartea funciară, ca urmare a exercitării posesiei timp de 5 ani de la momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Pentru a beneficia de efectele uzucapiunii tabulare, este suficient ca buna-credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie.
Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune
Pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesorul trebuie să exercite o posesie utilă asupra bunului, într-un anumit interval de timp, în condițiile prevăzute de lege. Posesia utilă este definită ca fiind posesia exercitată cu intenția de a poseda bunul ca proprietar, fiind continuă, pașnică, publică și sub nume de proprietar.
Posesia continuă presupune exercitarea posesiei fără întreruperi, cu excepția întreruperilor firești (de exemplu, în cazul terenurilor agricole, perioadele dintre culturi).
Posesia pașnică implică absența actelor de violență în exercitarea posesiei.
Caracterul public al posesiei se referă la faptul că aceasta trebuie exercitată în mod deschis, fără a fi ascunsă.
Nu în ultimul rând, posesia sub nume de proprietar presupune exercitarea posesiei ca și cum posesorul ar fi adevăratul proprietar al bunului.
Uzucapiune de 10 ani
Conform art. 930 alin. (1) din Noul Cod Civil, dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă sunt întrunite una dintre condițiile prevăzute de lege.
Aceste condiții se referă la situațiile în care proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau și-a încetat existența, a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate, sau imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
Cu toate acestea, alin. (2) al art. 930 din Noul Cod Civil impune o condiție suplimentară pentru ca uzucapantul să poată dobândi dreptul de proprietate, și anume să își fi înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o altă persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
Uzucapiune de 20 de ani
Potrivit dispozițiilor articolului 6 din Noul Cod Civil uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi (1 octombrie 2011) sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit. Deci, posesia începută înainte de data de 1 octombrie 2011 este supusă dispozițiilor Vechiului Cod Civil.
Noul Cod Civil nu reglementează expres uzucapiunea de 20 de ani, aceasta fiind o instituție juridică pe care o regăsim doar în Vechiul Cod Civil și care devine aplicabilă dacă:
- dacă adevăratul proprietar locuiește în raza teritorială a altui tribunal județean decât cel unde se află imobilul ce se dorește a fi dobândit prin uzucapiune;
- posesia asupra bunului ce se dorește a fi dobândit prin uzucapiune a început înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod Civil (deci înainte de 1 octombrie 2011);
- până la data de 1 octombrie 2011 nu s-a împlinit termenul de 20 de ani prevăzut de lege.
Pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil prin uzucapiunea de 20 de ani trebuie îndeplinite, cumulativ, următoarele cerințe:
- să aibă o posesie utilă, adică să exercite posesia cu intenția de a poseda bunul ca proprietar;
- posesia să fie continuă, neîntreruptă, pașnică, publică și sub nume de proprietar;
- să dețină un just titlu, adică un act translativ de proprietate (de exemplu, un contract de vânzare-cumpărare, o donație, un schimb);
- să fie de bună-credință, adică să nu fi cunoscut viciile titlului său.
Odată îndeplinite condițiile prevăzute de lege, posesorul putea invoca uzucapiunea de 20 de ani pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra bunului posedat.
Efectele uzucapiunii de 20 de ani erau următoarele:
- dobândirea dreptului de proprietate de către posesor, indiferent de existența sau valabilitatea titlului său;
- stingerea acțiunii în revendicare a proprietarului anterior;
- consolidarea dreptului de proprietate al posesorului, în sensul că acesta nu mai putea fi atacat.
Comparație cu reglementarea actuală
Uzucapiunea de 20 de ani, așa cum era reglementată în Vechiul Cod Civil din 1864, prezintă unele diferențe față de reglementarea actuală din Noul Cod Civil.
În primul rând, Noul Cod Civil nu mai prevede în mod expres uzucapiunea de 20 de ani, ci doar uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art. 930) și uzucapiunea tabulară de 5 ani (art. 931).
În al doilea rând, condițiile uzucapiunii au fost modificate în Noul Cod Civil. Astfel, pentru uzucapiunea extratabulară, nu mai este necesară existența unui just titlu, ci doar exercitarea unei posesii utile timp de 10 ani.
Pentru uzucapiunea tabulară, este suficientă exercitarea posesiei timp de 5 ani de la înscrierea în cartea funciară, cu condiția ca buna-credință să existe la momentul înregistrării cererii și la momentul intrării în posesie.
Acte necesare uzucapiune
Pentru a invoca uzucapiunea, actele necesare diferă în funcție de categoria în care se încadrează.
De exemplu, în cazul uzucapiunii extratabulare, la ererea de chemare în judecată, trebuie anexate următoarele documente:
- un certificat emis de serviciul de evidență a persoanelor, care atestă decesul titularului dreptului înscris în cartea funciară (conținând data decesului) sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă încetarea existenței persoanei juridice titulare a dreptului.
- un certificat eliberat de camera notarilor publici, care prezintă dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost dezbătută sau nu (și cine a cules respectiva moștenire, în cazul în care a fost dezbătută).
- un certificat emis de primăria de pe raza teritorială a imobilului, care atestă că acesta nu aparține domeniului public al statului sau al unității administrativ-teritoriale respective.
- actul juridic pe care solicitantul își întemeiază posesia
- extrasul de carte funciară pentru informare, cu mențiunea titularului înscris, a declarației de renunțare la proprietate și a sarcinilor imobilului, eliberat de oficiul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară.
- documentația cadastrală a imobilului, realizată pe cheltuiala solicitantului de o persoană fizică sau juridică autorizată.
- numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori.
Durată proces uzucapiune
Durata procesului de uzucapiune poate varia în funcție de complexitatea cazului, fiind influențată semnificativ de numeroși factori – precum tipul proprietății sau starea documentației, care variază în funcție de tipul de uzucapiune invocat. Diversitatea acestor criterii creează un grad semnificativ de incertitudine în determinarea perioadei necesare pentru a obține o hotărâre favorabilă într-un proces de uzucapiune.
Exemple de uzucapiune
Un exemplu clasic de uzucapiune este situația în care o persoană cumpără un teren de la o altă persoană, fără a încheia un contract autentic de vânzare-cumpărare. Dacă cumpărătorul exercită o posesie utilă asupra terenului timp de 10 ani și sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 930 alin. (1) din Noul Cod Civil, acesta poate solicita înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii extratabulare.
Un alt exemplu este cel al persoanei care a fost înscrisă fără cauză legitimă în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil. Dacă această persoană exercită o posesie utilă și neviciată asupra imobilului timp de 5 ani de la momentul înregistrării cererii de înscriere, poate dobândi dreptul de proprietate în temeiul uzucapiunii tabulare, conform art. 931 din Noul Cod Civil.
Astfel, uzucapiunea reprezintă un mod important de dobândire a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale, fiind reglementată în detaliu de Noul Cod Civil.
Pentru a invoca uzucapiunea, posesorul trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de lege și să depună la instanța competentă o cerere însoțită de actele necesare pentru dovedirea posesiei utile.
