Ești proprietar și vrei să închiriezi un imobil? Înainte de a pune anunțul, asigură-te că știi cum să îți protejezi drepturile și să eviți problemele cu legea. Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF poate părea o formalitate, dar vine cu o serie de beneficii.
Potrivit dispozițiilor art. 1.777 din Codul Civil, locaţiunea este definită ca fiind „contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie”.
Înregistrarea contractelor de locațiune la ANAF își are fundamentul juridic în prevederile Codului Fiscal (Legea nr. 227/2015) și ale Codului de Procedură Fiscală (Legea nr. 207/2015), cu modificările și completările ulterioare. Conform acestor acte normative, orice contract de închiriere care generează venituri impozabile trebuie să fie înregistrat la autoritatea fiscală competentă, iar în acord cu prevederile art. 88 alin. (1) din Codul Fiscal, veniturile din cedarea folosinței bunurilor se supun impozitării.
Legiuitorul a stabilit că înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF este obligatorie pentru toate persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor imobile. Astfel, în conformitate cu prevederile art. 120 alin. (61) Codul Fiscal contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent. Aceste prevederi se aplică indiferent de forma contractului (scris sau verbal) și de durata acestuia.
Procedura de înregistrare a contractului de închiriere începe cu completarea și depunerea Cererii de înregistrare a contractelor de locațiune, un formular specificat în anexa nr. 2 a O.P.A.N.A.F. nr. 114/2019, cu modificările ulterioare aduse prin O.P.A.N.A.F. nr. 2031/2022. Această cerere trebuie însoțită de o copie a contractului de închiriere. Cererea se completează în două exemplare, din care originalul se depune la organul fiscal competent, iar copia se păstrează de către contribuabil.
Cererea, însoţită de copia contractului de închiriere, se depune direct la registratura organului fiscal competent, prin poştă cu confirmare de primire sau prin mijloace electronice de transmitere la distanţă. După primirea documentelor, responsabilitatea procesării revine compartimentului de specialitate al organului fiscal competent. Acesta are obligația de a efectua înregistrarea contractului în evidențele proprii într-un termen maxim de 5 zile de la data depunerii cererii.
Codul Fiscal prevede obligații specifice pentru contribuabili în ceea ce privește actualizarea informațiilor referitoare la contractele de închiriere înregistrate. Art. 101 alin. (4) din Codul Fiscal stipulează obligația contribuabililor de a raporta orice modificări survenite în condițiile contractuale inițiale, aceștia având la dispoziție un termen de 30 de zile calendaristice, calculat de la data producerii modificării, pentru a informa ANAF despre aceste schimbări.
Nerespectarea obligației de înregistrare a contractelor de închiriere la ANAF poate atrage sancțiuni contravenționale conform art. 336 alin. (1) lit. d) din Codul de Procedură Fiscală. Sancțiunile contravenționale constă în amenzi, iar cuantumul acestora variază între 500 și 1.000 de lei.
Înregistrarea contractelor de închiriere la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) prezintă o serie de beneficii, atât din perspectivă juridică, cât și practică.
Primul și cel mai evident beneficiu al înregistrării contractelor de închiriere la ANAF este asigurarea conformității cu prevederile legale în vigoare. Conform art. 120 alin. (63) din Codul Fiscal, înregistrarea acestor contracte este o obligație legală. Prin respectarea acestei cerințe, proprietarii evită sancțiunile contravenționale prevăzute de art. 336 alin. (1) lit. d) din Codul de Procedură Fiscală.
Totodată, înregistrarea contractelor la ANAF contribuie semnificativ la creșterea transparenței fiscale, în concordanță cu principiile enunțate în art. 3 lit. f) din Codul Fiscal. Acest proces permite autorităților fiscale să monitorizeze mai eficient veniturile obținute din chirii, reducând astfel posibilitățile de evaziune fiscală.
Pentru chiriașii care sunt persoane juridice sau persoane fizice autorizate, înregistrarea contractului de închiriere la ANAF reprezintă o condiție esențială pentru deductibilitatea fiscală a cheltuielilor cu chiria. Conform art. 25 alin. (1) din Codul Fiscal, pentru ca o cheltuială să fie deductibilă, aceasta trebuie să fie efectuată în scopul desfășurării activității economice. Existența unui contract înregistrat oferă dovada necesară pentru justificarea acestor cheltuieli în fața autorităților fiscale.
Nu în ultimul rând, probabil cel mai important beneficiu al înregistrării contractului de închiriere la ANAF îl constituie faptul că printr-o asemenea înregistrare contractul devine titlu executoriu. În conformitate cu revederile art. 1.798 Cod civil contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege. Totodată, potrivit dispozițiilor art. 1809 alin. (3) în privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
Astfel, în cazul unui asemenea contract, proprietarul nu mai este nevoit să parcurgă etapele tradiționale ale procesului judiciar pentru a-și exercita drepturile, acesta nefiind obligat să obțină mai întâi o hotărâre judecătorească care să recunoască validitatea pretențiilor sale pe fond. Mai mult, proprietarul este scutit și de procedura de învestire cu formulă executorie a contractului de închiriere.
Cu alte cuvinte, în eventualitatea în care chiriașul nu își respectă obligațiile de plată a chiriei sau refuză să elibereze proprietatea la încheierea perioadei contractuale, proprietarul, care deține un contract de închiriere sub semnătură privată înregistrat la autoritatea fiscală competentă, poate solicita și obține direct executarea silită a chiriașului.
Înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF prezintă, așadar, numeroase beneficii care depășesc simpla conformare legală. Acest proces oferă proprietarilor un instrument puternic pentru protejarea drepturilor lor, reducând în același timp timpul și resursele necesare pentru rezolvarea litigiilor legate de contractele de închiriere. În contextul legislativ actual, înregistrarea acestor contracte reprezintă nu doar o obligație, ci și o practică recomandată pentru gestionarea eficientă și legală a proprietăților închiriate.
