Antecontractul de vânzare-cumpărare, sau promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă convenția prin care promitentul vânzător se obligă să vândă, iar promitentul cumpărător se obligă să cumpere bunul care formează obiectul contractului, fără să aibă loc transferul efectiv al proprietății. Promisiunea stabilește elementele esențiale ale vânzării ce va avea loc, cum ar fi prețul, termenul la care aceasta se va încheia și, de regulă, implică și plata unui avans din prețul final.
În practică, încheierea unui antecontract are loc de obicei atunci când finalizarea tranzacției depinde de îndeplinirea unor condiții prealabile, cum ar fi obținerea unor autorizații, obținerea unui credit, sau finalizarea unor proceduri legate de bunul imobil. În cazul achiziționării imobilelor aflate în stadiu de proiect, spre exemplu, se va încheia întotdeauna un astfel de antecontract.
Este necesar să autentifici antecontractul?
Chiar dacă antecontractul privește un bun imobil, cum de regulă se întâmplă, legea nu prevede obligativitatea încheierii sale în formă autentică, astfel că un antecontract de vânzare-cumpărare va fi valabil încheiat și dacă poartă forma unui înscris sub semnătură privată.
În cazul în care părțile aleg să autentifice antecontractul de vânzare-cumpărare, notarul public va percepe o taxă notarială pentru serviciile sale, iar valoarea acesteia depinde de prețul tranzacției.
Cum se calculează taxele notariale?
Conform Normelor privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici, pentru antecontractele de vânzare-cumpărare, onorariul se stabilește în raport cu valoarea părții din preț plătită. Mai exact, pentru o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, onorariul este 1% din valoarea plătită din prețul total al tranzacției, dar nu poate fi mai mic de 230 lei.
Să presupunem că, în cadrul unui antecontract de vânzare-cumpărare, cumpărătorul plătește un avans de 50.000 de lei din prețul total al imobilului, care este 500.000 de lei. În acest caz, onorariul pentru autentificarea antecontractului va fi calculat astfel:
– 1% din 50.000 de lei = 500 lei (valoarea taxei notariale pentru avansul plătit)
Totuși, dacă avansul este mai mic de 230 lei, notarul nu va aplica această sumă, dar va percepe minimum 230 lei pentru serviciile sale. Dacă suma plătită pentru antecontract este mai mare și ajunge, de exemplu, la 100.000 de lei, taxele notariale vor crește în mod proporțional. Același onorariu de 230 de lei va fi perceput și în cazul în care nu se plătește niciun avans la încheierea antecontractului.
Este important de menționat că normele stabilesc valori minimale, ceea ce înseamnă că, în funcție de complexitatea tranzacției, de serviciile suplimentare solicitate, sau de biroul notarial ales, onorariile notariale pot fi mai mari decât valorile de bază prevăzute de lege.
În cazul în care, ulterior, contractul de vânzare-cumpărare este autentificat la același birou notarial unde s-a autentificat și antecontractul, din onorariul final pentru contractul de vânzare-cumpărare se va deduce suma deja achitată pentru antecontract.
