Atunci când o persoană construiește pe terenul altuia fără drept, se poate naște un conflict juridic complex care necesită soluționare prin mijloace legale. Această situație poate apărea fie ca urmare a unei erori a constructorului, fie ca urmare a unei acțiuni deliberate, prin intermediul căreia cineva încearcă să profite de pe urma terenului aparținând altei persoane.
Codul civil reglementează situația construcțiilor edificate pe terenul altuia, opțiunile proprietarului unui teren pe care s-a edificat fără drept o construcție fiind menționate în mod expres de dispozițiile art. 577 și următoarele Cod Civil, referitoare la accesiunea artificială imobiliară.
Dispozițiile legale antemenționate, reglementează principiul accesiunii imobiliare, potrivit căruia construcțiile realizate pe un teren aparțin, ca regulă, proprietarului acestuia. Astfel, în conformitate cu prevederile Codului civil, orice lucrare efectuată pe un teren se prezumă că a fost realizată de proprietarul imobilului, pe cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.
Un aspect important care trebuie clarificat într-o astfel de situație este dacă persoana care a realizat construcția a fost de bună-credință sau de rea-credință. Codul civil definește buna-credință ca fiind situația în care autorul construcției s-a bazat pe înscrierile din cartea funciară și a avut convingerea legitimă că terenul îi aparține sau că deține un drept de superficie sau un alt drept care potrivit legii, îi permite ca, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia. De exemplu, un constructor care a achiziționat terenul printr-un act juridic aparent valabil, dar care ulterior s-a dovedit nul, poate invoca buna-credință dacă, în momentul începerii lucrărilor, nu era conștient de viciul titlului său.
Însă, Codul civil exclude posibilitatea invocării bunei-credințe de către persoanele care au construit fără autorizație de construire sau cu nerespectarea reglementărilor legale în materie. Totodată, dacă cel care a construit avea cunoștință că terenul nu îi aparține și a acționat deliberat în acest sens, se află în situația de rea-credință, ceea ce atrage consecințe juridice mai severe.
În funcție de circumstanțele cazului, proprietarul terenului are mai multe opțiuni juridice. Dacă lucrările au fost realizate cu bună-credință, acesta poate solicita instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării. Alternativ, poate cere ca autorul lucrării să fie obligat să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu ar fi fost efectuată.
În cazul în care construcția a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului poate solicita instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al construcției, având posibilitatea de a plăti autorului lucrării doar jumătate din valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului. De asemenea, poate cere desființarea construcției pe cheltuiala constructorului, care va fi obligat să acopere și eventualele prejudicii cauzate prin ridicarea neautorizată a edificiului, inclusiv pentru lipsa de folosință a terenului.
O altă variantă este solicitarea ca autorul construcției să fie obligat să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.Important de menționat este și faptul că, atunci cândautorul construcției este de rea-credinţă, acesta nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi avut-o pe durata realizării lucrării.
În ambele cazuri, dacă proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absenţa înţelegerii părţilor, acesta poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
În cazul cosntrucțiilor realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.
Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părţi se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.
Procedura juridică prin care proprietarul terenului își poate apăra drepturile include mai multe tipuri de acțiuni în instanță. Acțiunea în revendicare este mijlocul principal prin care acesta poate solicita recunoașterea dreptului său de proprietate și restabilirea situației anterioare. De asemenea, poate introduce o acțiune în pretenții, prin care să solicite despăgubiri pentru folosirea fără drept a terenului. În cazul în care demolarea construcției este necesară, proprietarul poate iniția o acțiune în desființarea construcției, având în vedere că orice lucrare efectuată fără drept pe un teren străin nu poate fi menținută fără consimțământul proprietarului acestuia.
Însă, în practică, este recomandat ca înainte de inițierea unei acțiuni în instanță să se încerce soluționarea amiabilă a conflictului. Proprietarul terenului și constructorul pot negocia o înțelegere prin care să stabilească o modalitate echitabilă de soluționare a problemei, fie prin vânzarea terenului către constructor, fie prin acordarea unei compensații pentru construcția ridicată. Medierea poate fi o alternativă utilă pentru evitarea unui litigiu de durată și pentru găsirea unei soluții care să fie acceptabilă pentru ambele părți.
Așadar, dacă o persoană a construit fără drept pe terenul dumneavoastră, există mai multe soluții juridice pentru protejarea proprietății. În funcție de buna sau reaua-credință a constructorului, puteți solicita înscrierea construcției în cartea funciară pe numele dumneavoastră, demolarea acesteia pe cheltuiala autorului lucrării, despăgubiri sau chiar obligarea acestuia să cumpere terenul la valoarea de circulație.
