În contextul actual al pieței imobiliare din România, caracterizată de o cerere ridicată și de o ofertă diversificată, achiziționarea unui imobil poate părea, pentru mulți, o oportunitate financiară importantă. Totuși, o astfel de decizie implică responsabilități considerabile, mai ales în situațiile în care construcția vizată nu deține autorizația de construire impusă de legislația aplicabilă. Această deficiență formală nu este una minoră sau remediabilă în mod automat, ci generează un întreg lanț de riscuri juridice ce pot afecta în mod semnificativ dreptul de proprietate, exercițiul atributelor acestuia și chiar existența fizică a construcției. Astfel, dincolo de aparențele unui preț atractiv sau ale unei oferte convenabile, se ascund adesea impedimente legale grave, de natură să afecteze însăși existența construcției sau posibilitatea de valorificare economică a acesteia.
În dreptul român, autorizarea executării lucrărilor de construcții este reglementată prin Legea nr. 50/1991, care instituie obligativitatea obținerii unei autorizații prealabile pentru orice lucrare de construire, cu excepția expresă a celor enumerate limitativ de legiuitor. Autorizația de construire nu este un simplu act birocratic, ci o condiție de legalitate și de urbanism, prin care autoritatea publică locală atestă conformitatea proiectului cu regulamentele de urbanism, cerințele de siguranță structurală, protecția mediului și cu interesele comunității locale. În lipsa acesteia, construcția este, prin definiție, ilegală. Întrucât dreptul civil român protejează proprietatea numai în măsura în care este dobândită și exercitată cu respectarea ordinii de drept, o construcție realizată în afara cadrului legal nu beneficiază de aceeași protecție juridică ca un imobil edificat în conformitate cu legea.
Primul și cel mai sever risc juridic la care se expune un cumpărător constă în imposibilitatea de a intabula dreptul de proprietate asupra construcției în cartea funciară. Potrivit art. 37 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, coroborată cu Legea nr. 50/1991, dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale. Astfel, lipsa autorizației de construire blochează întregul mecanism de publicitate imobiliară și plasează dobânditorul într-o poziție juridică incertă. Prin urmare, acesta nu va putea, în mod valabil și opozabil terților, să încheie acte de dispoziție – cum ar fi vânzarea, ipotecarea sau donarea imobilului – și nici nu va putea oferi construcția drept garanție într-un raport juridic, fapt care diminuează considerabil valoarea economică a bunului și afectează grav patrimoniul proprietarului.
În al doilea rând, imobilul construit fără autorizație este susceptibil de a fi supus măsurii desființării, dispusă fie de autoritatea administrației publice locale, fie de instanța judecătorească, în condițiile prevăzute de art. 28 din Legea nr. 50/1991. Conform acestor dispoziții, în cazul în care construcția a fost edificată fără autorizație și contravenientul nu a obținut intrarea în legalitate în termenul stabilit prin procesul-verbal de constatare, autoritatea competentă poate solicita demolarea. Această măsură poate fi realizată inclusiv pe cale administrativă, fără intervenția instanței, dacă terenul pe care este amplasată construcția aparține domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale. În plus, cheltuielile aferente desființării vor fi suportate de proprietar, ceea ce echivalează nu doar cu pierderea construcției, ci și cu angajarea unei obligații bănești suplimentare.
Un alt risc este generat de posibilitatea declanșării unor litigii civile de către terți, în special de către proprietarii imobilelor învecinate. În numeroase cazuri, edificarea fără autorizație implică încălcarea reglementărilor de urbanism referitoare la distanțele minime față de limitele de proprietate, regimul de înălțime sau coeficientul de ocupare a terenului. Într-un astfel de context, vecinii care se consideră prejudiciați pot solicita instanței, fie desființarea construcției, fie acordarea unor daune-interese, invocând prejudiciul cauzat prin nerespectarea normelor urbanistice.
Pe lângă aceste riscuri directe, dobânditorul unui imobil construit nelegal se poate confrunta cu dificultăți serioase în valorificarea economică a construcției. Băncile și alte instituții financiare refuză, de regulă, să accepte în garanție construcții neintabulate, iar piața imobiliară este din ce în ce mai reticentă față de imobilele cu probleme juridice. De asemenea, în cazul în care imobilul este lăsat moștenire, succesorii se vor lovi de aceleași impedimente juridice, fiind obligați să remedieze o situație pe care nu au creat-o și care poate genera costuri suplimentare sau chiar pierderi patrimoniale definitive.
Trebuie menționat faptul că, în anumite situații, intrarea în legalitate a construcției poate fi obținută, însă această posibilitate nu este absolută și depinde de îndeplinirea cumulativă a unor condiții legale. În primul rând, dacă imobilul a fost edificat fără autorizație, dar nu au trecut mai mult de 3 ani de la finalizarea lucrărilor, proprietarul poate iniția procedura de intrare în legalitate, care implică obținerea unui certificat de urbanism, întocmirea documentației tehnice, realizarea unei expertize tehnice privind calitatea construcției și obținerea avizelor prevăzute de lege. În cazul în care toate condițiile sunt îndeplinite, autoritatea locală poate emite, retroactiv, autorizația de construire.
Dacă au trecut mai mult de 3 ani de la finalizarea lucrărilor, intrarea în legalitate nu mai este posibilă pe această cale, dar se poate solicita emiterea unui certificat de atestare a edificării construcției, în temeiul modificărilor aduse Legii nr. 50/1991 prin Legea nr. 7/2020. Emiterea acestui certificat este condiționată de existența unei expertize tehnice care să confirme că imobilul respectă cerințele legale privind calitatea în construcții și reglementările de urbanism aplicabile. În plus, este important ca termenul de prescripție pentru aplicarea sancțiunilor contravenționale să fi expirat, astfel încât fapta să nu mai poată fi sancționată. Numai în această ipoteză, construcția poate fi înscrisă în cartea funciară, iar proprietarul poate beneficia de atributul dispoziției asupra imobilului.
În concluzie, cumpărarea unui imobil construit fără autorizație reprezintă o operațiune juridică de un risc considerabil, care trebuie evitată în lipsa unei analize juridice temeinice și a unei consultanțe de specialitate. Dobânditorul unui astfel de imobil poate ajunge în situația de a nu putea obține intabularea, de a suferi pierderea construcției prin demolare sau de a se implica, pe termen lung, în litigii costisitoare și consumatoare de resurse. Faptul că legea permite, în anumite cazuri, intrarea în legalitate, nu constituie o garanție și nu justifică ignorarea obligației fundamentale de a verifica regimul juridic al construcției înainte de achiziție. În acest sens, orice persoană interesată de dobândirea unui imobil ar trebui să solicite, anterior semnării contractului de vânzare, prezentarea autorizației de construire, a procesului-verbal de recepție, a certificatului de atestare a edificării (dacă este cazul) și a extrasului de carte funciară, pentru a evita ulterioare litigii sau pierderi patrimoniale ireparabile.
