În contextul ultimelor evenimente seismice care au avut loc recent în România și în străinătate, problematica imobilelor cu risc seismic a revenit în atenția publică și a autorităților. Aceste cutremure au reamintit populație despre vulnerabilitatea construcțiilor vechi din România, în special în zonele urbane cu o densitate mare de clădiri construite înainte de implementarea standardelor moderne de proiectare antiseismică.
Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor stabilește cadrul juridic pentru clasificarea și consolidarea clădirilor vulnerabile la cutremure. Conform acestei legi, există patru clase de risc seismic, după cum urmează:
- RsI: clădiri cu probabilitate de prăbușire totală sau parțială
- RsII: clădiri cu potențial de avariere majoră, fără risc de prăbușire
- RsIII: clădiri cu potențial de avariere moderată
- RsII: clădiri cu comportament seismic similar celor proiectate conform normelor actuale
Proprietarii și administratorii de clădiri au obligația de a asigura urmărirea comportării în exploatare a imobilelor, de a efectua expertize tehnice pentru încadrarea în clase de risc și de a implementa măsurile de intervenție recomandate. Expertizarea tehnică se realizează de către experți atestați. Concluziile expertizei trebuie comunicate autorităților locale și Agenției Naționale de Cadastru în termen de 30 de zile.
Pentru clădirile încadrate în clasa RsI, proprietarii au obligația de a realiza proiectul de consolidare în maximum 2 ani de la notificare și de a începe lucrările în termen de 2 ani de la finalizarea proiectului. Este interzisă organizarea de activități cu public în spațiile din clădirile RsI până la finalizarea consolidării.
De asemenea, conform art. 5 din actul normativ „Se interzice închirierea sau cedarea în comodat/folosință a spațiilor cu destinația de locuință din clădirile încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa de risc seismic RsI, începând cu data încadrării în clasa de risc seismic RsI, până la recepția la terminarea lucrărilor de intervenții realizate în scopul creșterii nivelului de siguranță la acțiuni seismice al clădirii existente.”
Autoritățile locale au responsabilitatea de a identifica, inventaria și notifica proprietarii clădirilor vulnerabile din raza lor administrativă. Pentru clădirile RsI, primăriile trebuie să amplaseze panouri de avertizare în termen de 60 de zile de la primirea raportului de expertiză.
Conform art. 4 din actul normativ antemenționat „Până la data de 1 ianuarie 2025 conducătorii instituțiilor publice vor dispune începerea expertizării tehnice, realizată de către experți tehnici atestați pentru cerința fundamentală rezistență mecanică și stabilitate, în vederea încadrării acestora într-o clasă de risc seismic și a fundamentării măsurilor de intervenție, asupra construcțiilor cu destinația de unități sau instituții de învățământ în care se desfășoară activități didactice care se află în patrimoniul instituțiilor publice respective și care au fost construite înainte de anul 1978, pentru care evaluarea vizuală rapidă recomandă efectuarea expertizei tehnice pentru structura de rezistență. Expertizele tehnice în vederea încadrării acestora într-o clasă de risc seismic și a fundamentării măsurilor de intervenție vor fi finalizate până la data de 1 iunie 2026.” Acelaşi lucru se prevede şi pentruconstrucțiile cu destinația de spital, policlinică sau dispensar policlinic.
Legea 212/2022 instituie Programul național de consolidare a clădirilor cu risc seismic ridicat, coordonat de Ministerul Dezvoltării. Acesta cuprinde două subprograme: pentru clădiri de locuit și pentru clădiri publice.
Finanțarea se asigură de la bugetul de stat și bugetele locale. Pot fi incluse clădiri încadrate în clasele RsI sau RsII, situate în zone cu accelerație seismică de proiectare de minimum 0,15g.
Conform art. 16 din Legea 212/2022: „Sumele […] se transferă beneficiarilor sau, după caz, se virează în contul distinct prevăzut la art. 24 alin. (5) în vederea decontării lucrărilor de proiectare și/sau execuție a lucrărilor de intervenții pentru:
a) locuințele proprietate privată ale persoanelor fizice și juridice, incluse în subprogramul prevăzut la art. 12 lit. a);
b) locuințele și spațiile publice cu altă destinație decât cea de locuință, aflate în proprietatea sau în administrarea unităților administrativ-teritoriale, unităților aflate în subordinea, autoritatea sau coordonarea acestora, incluse în subprogramul prevăzut la art. 12 lit. b);
c) locuințele și spațiile publice cu altă destinație decât cea de locuință, existente în proprietatea sau în administrarea autorităților și instituțiilor administrației publice centrale, unităților aflate în subordinea, autoritatea sau coordonarea acestora, incluse în subprogramul prevăzut la art. 12 lit. b);
d) spații publice cu altă destinație decât cea de locuință, aflate în proprietatea persoanelor fizice și juridice, incluse în subprogramele prevăzute la art. 12 lit. a) și b).
e) clădiri cu destinația de lăcașuri de cult, precum și anexele acestora cu destinația de locuință, aflate în proprietatea unităților de cult recunoscute potrivit legii”.
Nerespectarea prevederilor legii atrage sancțiuni contravenționale, cu amenzi între 5.000 și 50.000 lei, aplicate proprietarilor, administratorilor sau autorităților locale, după caz.
Expertizarea și încadrarea imobilelor într-o clasă de risc prezintă importanță și în momentul achiziționării unui imobil.
Persoanele interesate de achiziționarea unor proprietăți în clădiri mai vechi ar trebui să consulte în prealabil Lista imobilelor expertizate tehnic, disponibilă online. Această verificare permite identificarea încadrării imobilului într-o clasă de risc seismic, informație relevantă pentru procedura de cumpărare și pentru obținerea unui eventual credit ipotecar.
În contextul finanțării bancare, instituțiile de credit aplică politici diferențiate în funcție de încadrarea seismică a imobilelor. Proprietățile clasificate în categoriile RsI și RsII sau urgențele U1 și U2 sunt, de regulă, excluse din sfera garanțiilor acceptate de bănci. Totuși, unele instituții financiare pot lua în considerare astfel de imobile, cu condiția asigurării acestora la o companie agreată de acestea.
Pentru imobilele care nu au fost încă expertizate și încadrate într-o clasă de risc, băncile pot solicita o expertiză tehnică suplimentară conform standardelor Ministerului Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului. Această cerință suplimentară poate influența durata și complexitatea procesului de creditare.
Potențialii cumpărători trebuie să fie conștienți că omiterea verificării statutului seismic al unei proprietăți poate conduce la complicații ulterioare în ceea ce privește achiziționarea sau creditarea. În cazul în care se constată încadrarea imobilului într-o clasă de risc neacceptată de bancă, solicitarea de finanțare poate fi respinsă, iar tranzacția poate fi compromisă.
Având în vedere implicațiile juridice și financiare ale achiziționării unui imobil cu risc seismic, se recomandă consultarea unui specialist în domeniul imobiliar sau a unui ofițer bancar pentru clarificarea aspectelor specifice fiecărei situații în parte.
