Propunerea legislativă înregistrată la Senatul României sub numărul L62/2025, intitulată „Lege privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în promisiunile de vânzare încheiate cu dezvoltatori imobiliari și pentru modificarea și completarea Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale”, constituie un demers legislativ de importanță majoră, care vizează introducerea unor reglementări imperative privind raporturile juridice dintre promitenții-cumpărători și dezvoltatorii imobiliari, în contextul promisiunilor de vânzare aferente bunurilor imobile aflate în cadrul ansamblurilor rezidențiale sau condominiilor, fie în faza de construire, fie finalizate.
Astfel, inițiativa legislativă privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în promisiunile de vânzare încheiate cu dezvoltatori imobiliari, aflată în prezent în dezbatere parlamentară sub denumirea informală de „Legea Nordis”, reprezintă o reformă juridică majoră în domeniul tranzacțiilor imobiliare, justificată de nevoia stringentă de protejare a intereselor promitenților-cumpărători și de asigurare a unui cadru contractual transparent și predictibil. Inițiativa este motivată de o serie de disfuncționalități structurale identificate în cadrul practicilor comerciale actuale, în special în ceea ce privește lipsa unor garanții reale și efective pentru sumele achitate în avans de către promitenții-cumpărători, lipsa de transparență în procesul contractual, imposibilitatea urmăririi clare a promisiunilor în evidențele de publicitate imobiliară, precum și apariția unor situații de fraudă contractuală, dintre care cea mai notorie rămâne cazul „Nordis”, în prezent obiect al unui dosar penal instrumentat de DIICOT.
În expunerea de motive aferentă proiectului de lege, inițiatorii subliniază că sectorul imobiliar este un pilon fundamental al economiei naționale, cu impact semnificativ asupra bunăstării cetățenilor și dezvoltării durabile a comunităților, motiv pentru care este necesară consolidarea cadrului juridic de protecție a cumpărătorilor și garantarea unui mediu contractual echitabil și previzibil. Astfel, obiectivele principale ale propunerii legislative sunt reprezentate de asigurarea transparenței în tranzacțiile imobiliare și consolidarea securității juridice prin mecanisme de publicitate notarială și cadastrală.
Noul cadru legislativ propus de parlamentari vizează exclusiv tranzacțiile imobiliare în care obiectul promisiunii de vânzare îl constituie bunuri imobile aflate în cadrul unor condominii sau ansambluri rezidențiale, în curs de construire sau finalizate. În esență, din punct ve vedere normativ, proiectul de lege cuprinde o serie de dispoziții imperative și instituie obligații pentru dezvoltatorii imobiliari, introducând în același timp inclusiv măsuri de protecție obligatorii pentru cumpărători, condiții de formă ad validitatem ale promisiunilor de vânzare și mecanisme de garantare a sumelor plătite cu titlu de avans.
Una dintre inovațiile principale ale proiectului legislativ constă în stabilirea obligației ca orice promisiune de vânzare având ca obiect un imobil dintr-un condominiu sau ansamblu rezidențial să fie încheiată exclusiv în formă autentică, ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute. Totodată, actul astfel autentificat trebuie să fie înscris în mod obligatoriu în Cartea Funciară. În plus, se instituie obligația constituirii unei ipoteci legale în favoarea promitentului-cumpărător, proporțională cu suma achitată cu titlu de avans, această ipotecă fiind notată în Cartea Funciară concomitent cu înscrierea promisiunii.
De asemenea, promisiunea de vânzare trebuie să fie însoțită de un plan de apartamentare sau de lotizare, prin care se individualizează cu precizie bunul imobil ce formează obiectul convenției, inclusiv anexele acestuia, precum garajele sau locurile de parcare, eliminând astfel posibilitatea de a încheia promisiuni succesive asupra aceluiași imobil. Așadar, proiectul introduce o interdicție absolută de a încheia promisiuni sau contracte multiple cu privire la același imobil până la încetarea sau desființarea în mod valabil a promisiunii de vânzare inițiale. Cu alte cuvinte, în cazul în care o promisiune este deja înscrisă în Cartea Funciară, orice act ulterior având ca obiect același bun este considerat nul de drept. Astfel, este garantată exclusivitatea promisiunii inițiale, iar suprapunerile contractuale sunt eliminate în mod eficient prin mecanismul de publicitate imobiliară.
O reglementare deosebit de importantă o constituie introducerea unui mecanism de garantare financiară, prin obligația de a depune sumele achitate cu titlu de avans într-un cont bancar cu destinație specială, deschis pe numele dezvoltatorului. Acest cont poate fi utilizat exclusiv pentru cheltuieli aferente dezvoltării și construirii proiectului imobiliar corespunzător promisiunii, iar utilizarea fondurilor în alte scopuri atrage răspunderea contravențională, civilă sau penală a administratorului contului și se pedepsește conform legii.
Pentru a conferi caracter opozabil și verificabil tuturor promisiunilor de vânzare, legea propune înființarea unui Registru Național Notarial de Evidență a Promisiunilor de Vânzare (RNNEPV), care va funcționa sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România. Acest registru va constitui o bază de date oficială, obligatorie și va cuprinde toate promisiunile de vânzare încheiate în formă autentică, pentru imobile aflate în cadrul condominiilor sau ansamblurilor rezidențiale, indiferent dacă obiectul promisiunii îl constituie un imobil aflat în curs de construire sau deja finalizat. Rolul acestui registru este de a asigura transparența tranzacțiilor, de a preveni conflictele de drepturi și de a furniza un instrument centralizat de verificare a situației juridice a bunurilor imobile din sectorul rezidențial.
O altă prevedere importantă se referă la obligația ca promitenții-cumpărători să fie asistați de un avocat sau consilier juridic cu ocazia încheierii promisiunii de vânzare. Mai mult, notarul public este obligat să verifice și să menționeze în cuprinsul actului existența acestei asistențe juridice, iar în caz contrar, actul va fi lovit de nulitate absolută, la cererea beneficiarului. Această cerință suplimentară este introdusă pentru a garanta faptul că promitentul-cumpărător este pe deplin informat asupra naturii, consecințelor și riscurilor contractului pe care îl încheie, consolidând astfel principiul consimțământului liber și informat în materie contractuală. Această reglementare reflectă o abordare protectivă, în conformitate cu standardele moderne de protecție a consumatorului, și creează un filtru suplimentar împotriva clauzelor abuzive sau dezechilibrate din punct de vedere juridic.
La nivel procedural, inițiativa legislativă a fost înregistrată la Senat la data de 4 februarie 2025, în calitate de primă Cameră sesizată, iar proiectul a fost transmis pentru avize și puncte de vedere către Consiliul Legislativ, Consiliul Economic și Social, Consiliul Concurenței, Guvernul României și alte comisii parlamentare de specialitate. Consiliul Legislativ a emis un aviz favorabil, recunoscând caracterul de lege organică al proiectului, iar Comisia Juridică, Comisia Economică și Comisia pentru Drepturile Omului au fost sesizate în vederea elaborării rapoartelor. Termenul de adoptare tacită este stabilit pentru data de 30 aprilie 2025, potrivit art. 75 alin. (2) și art. 115 alin. (5) din Constituție.
Inițiativa legislativă se află în procedură de urgență în Parlament, fiind motivată de un context particular de instabilitate și lipsă de încredere generate de cazul „Nordis”, considerat emblematic pentru eșecul sistemic în protejarea promitenților-cumpărători în fața unor practici comerciale inechitabile și a vidului legislativ privind garantarea avansului plătit. În acest caz, promitenții-cumpărători au fost descurajați contractual de la înscrierea promisiunilor în Cartea Funciară, ceea ce a permis multiplicarea promisiunilor asupra acelorași imobile fără ca vreo formă de protecție reală să poată fi invocată. Proiectul de lege își propune tocmai remedierea acestui tip de vulnerabilitate juridică, prin impunerea unor obligații clare, verificabile și opozabile terților.
Pe fondul scandalului public generat de cazul Nordis, care a determinat pierderi financiare semnificative pentru numeroși promitenți-cumpărători și a scos la iveală absența unor garanții legale efective, proiectul legislativ a beneficiat de susținere politică și de participarea activă a unor insituții relevante, printre care Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, Uniunea Națională a Notarilor Publici, Uniunea Națională a Barourilor din România și asociații ale dezvoltatorilor imobiliari.
În concluzie, proiectul legislativ L62/2025 propune o reformă inovatoare și detaliată a regimului juridic aplicabil promisiunilor de vânzare în domeniul imobiliar, conferind protecție reală și efectivă cumpărătorilor prin intermediul unor mecanisme de publicitate imobiliară, garantare financiară și control juridic riguros. Prin reglementarea clară a obligațiilor dezvoltatorilor, a condițiilor de validitate ale antecontractelor, respectiv prin instituirea unui sistem de ipotecă legală și prin controlul strict al utilizării fondurilor, legea urmărește să elimine practicile abuzive și să restabilească încrederea publicului în acest sector al economiei. Procesul legislativ aflat în desfășurare, cu susținerea largă a instituțiilor și a societății civile, este de natură să conducă la adoptarea unui act normativ eficient, capabil să prevină repetarea unor situații similare celor care au generat scandalul Nordis și să contribuie la stabilitatea și profesionalizarea pieței imobiliare din România.
