Calcularea valorii de piață a unui imobil este reglementată prin mai multe acte normative și standarde profesionale. Principalul cadru legal este reprezentat de Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013.
Această ordonanță stabilește că prin evaluarea bunurilor se înţelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu deontologia profesională de un evaluator autorizat.
Conform Regulament din 18.04.2012 de organizare şi funcționare a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, adoptat prin H.G. nr. 353/2012, organizarea, coordonarea şi autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în România se realizează de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, o organizație profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile prevăzute de Ordonanța Guvernului nr. 24/2011.
Evaluarea bunurilor se realizează în conformitate cu standardele de evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR). Standardele de evaluare ANEVAR, aliniate la Standardele Internaționale de Evaluare (IVS), definesc valoarea de piață ca fiind suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Pentru determinarea valorii de piață a unui imobil, evaluatorii autorizați utilizează trei abordări principale, în conformitate cu Standardul de evaluare SEV 105 – Abordări și metode de evaluare.
Prima și cea mai uzuală abordare pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare o constituie abordarea prin piață. Această metodă implică compararea imobilului evaluat cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau sunt oferite spre vânzare pe piața imobiliară locală. Evaluatorul ajustează prețurile proprietăților comparabile pentru a reflecta diferențele față de imobilul evaluat. Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul altor drepturi asupra proprietății imobiliare, evaluatorul ar trebui să adopte unitățile de comparație pe care participanții de pe piață le consideră general acceptate și adecvate în funcție de tipul de activ evaluat. Unitățile de comparație folosite în mod uzual includ:
- prețul pe metru pătrat (sau pe picior pătrat) pentru o clădire sau prețul pe hectar pentru teren;
- prețul pe cameră;
- prețul pe unitatea de producție, de exemplu, în cazul producției agricole.
Diferențele specifice care ar trebui luate în considerare la evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare includ, fără a se limita la acestea, următoarele:
- tipul de drept care oferă dovada despre preț versus tipul de drept supus evaluării;
- localizările respective;
- calitatea terenului sau vechimea și specificațiile construcțiilor;
- utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliară;
- circumstanțele în care au fost determinate prețul versus tipul valorii solicitat;
- data efectivă a dovezii despre preț versus data evaluării;
- condițiile de piață la data încheierii tranzacțiilor relevante și diferența dintre acestea și condițiile de la data evaluării.
A doua metodă utilizată pentru stabilirea valorii de piață a imobilelor este reprezentată de abordarea prin venit. Utilizată în special pentru proprietățile generatoare de venit, această metodă estimează valoarea imobilului pe baza venitului pe care acesta îl poate genera. Se aplică tehnici precum capitalizarea directă sau analiza fluxului de numerar actualizat.
A treia abordare, denumită abordarea prin cost, reprezintă o metodă subsidiară, putându-se utiliza ca abordare principală atunci când fie nu există nicio dovadă despre prețurile de tranzacționare pentru proprietăți imobiliare similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului respectiv. Această metodă estimează valoarea imobilului prin calcularea costului de înlocuire sau de reproducere a construcției, din care se scade deprecierea acumulată, la care se adaugă valoarea terenului. Astfel, abordarea prin cost se realizează în două etape principale.
Prima etapă esențială constă în determinarea costului de nou. Acesta reprezintă, în general, suma necesară pentru a înlocui proprietatea evaluată cu o variantă modernă echivalentă, la momentul evaluării. O excepție este cazul în care proprietatea echivalentă ar fi necesar să fie o replică a proprietății subiect, pentru a furniza aceeași utilitate unui participant de pe piață, caz în care costul de nou ar fi mai degrabă cel al reproducerii sau al reconstruirii clădirii subiect, decât cel al înlocuirii cu un echivalent modern.
În calculul costului de nou, evaluatorul trebuie să ia în considerare și să includă toate cheltuielile relevante care ar fi suportate de un participant la piață pentru crearea unui activ echivalent. Aceste costuri pot cuprinde: valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare, cheltuielile de finanțare și profitul dezvoltatorului, costuri care ar fi suportate de un participant de pe piață pentru crearea unui activ echivalent.
În etapa următoare, costul echivalentului modern necesită ajustări pentru a reflecta diferențele de valoare între proprietatea evaluată și un imobil nou echivalent. Această ajustare se realizează prin aplicarea unor reduceri care țin cont de diverse forme de depreciere: deprecierea fizică, deprecierea funcțională, deprecierea economică și deprecierea tehnologică. Scopul ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea subiect pentru un cumpărător potențial, față de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății subiect, în comparație cu echivalentul său modern.
Suplimentar față de cele prezentate, în conformitate cu Standardul de evaluare SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare, evaluatorul trebuie să ia în considerare și natura dreptului de proprietate evaluat, care poate fi drept de proprietate deplin sau alte drepturi limitate (ex. superficie, concesiune).
În cazul evaluărilor pentru garantarea împrumuturilor, se aplică și prevederile Regulamentului Băncii Naționale a României nr. 5/2013 privind cerințe prudențiale pentru instituțiile de credit, cu modificările și completările ulterioare, care stabilește cerințe specifice pentru evaluarea garanțiilor imobiliare.
Totodată, evaluatorii autorizați trebuie să respecte și Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, aprobat prin Hotărârea Conferinței naționale a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România nr. 1/2012, care impune standarde etice și profesionale în desfășurarea activității de evaluare.
În concluzie, calcularea valorii de piață a unui imobil necesită aplicarea unor metodologii specifice, în conformitate cu standardele profesionale și reglementările legale în vigoare. Evaluatorii autorizați trebuie să analizeze cu atenție caracteristicile imobilului, condițiile pieței și cadrul legal aplicabil pentru a furniza o estimare cât mai precisă a valorii de piață.
