În contextul financiar actual, tot mai multe persoane aleg să închirieze o locuință, în detrimentul achiziționării uneia. Contractul de închiriere poate ridica probleme serioase dacă nu este examinat cu atenție înainte de semnare.
În Codul civil, contractul de închiriere poate fi regăsit sub denumirea de „contract de locațiune”. Întreg regimul juridic aplicabil pentru acesta este reglementat în Secțiunea 1 a Capitolului V C.civ., debutând cu articolul 1777. Tot în ceea ce privește terminologia utilizată de legislația civilă, vom întâlni denumirile de locator – în limbaj cotidian fiind proprietarul locuinței și locatarul – adică chiriașul.
Așadar, potrivit Codului Civil, locațiunea reprezintă„contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.”
Totuși art. 1778 alin. (1) C.civ reglementează denumirea de „închiriere” pentru contractul de locațiune privind bunuri imobile sau mobile, oricare ar fi ele, dacă prin natura lor sau printr-o prevedere legală nu se prevede contrariul.
Aceeași secțiune din C.civ. reglementează și stabilirea prețului închirierii, care poate consta într-o sumă de bani sau, după caz, în orice alte bunuri sau prestații.
Obligațiile părților într-un contract de închiriere
În cadrul unui contract de locațiune, locatorul are obligații prevăzute expres de Codul civil. Printre acestea se numără:
„a) să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.”
Pe durata locațiunii, locatorul trebuie să efectueze reparațiile necesare, exceptând cele locative care sunt responsabilitatea locatarului. Art. 1790 C.civ. prevede că locatorul garantează contra viciilor ascunse și răspunde pentru prejudiciile cauzate de acestea. Obligația de a asigura „liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii” se materializează prin diverse alte responsabilități, inclusiv cea prevăzută la art. 1787 C.civ. privind predarea bunului și a accesoriilor în stare optimă.
În cazul tulburării de drept, art. 1794 alin. (1) stipulează că „Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt.” În această situație, locatorul trebuie să apere drepturile locatarului și să-l despăgubească pentru eventuale prejudicii, care pot fi sub forma reducerii chiriei sau rezilierea contractului, cu excepția cazului în care locatarul cunoștea cauza de evicțiune la încheierea contractului.
Pe de altă parte, și locatarul are alocate un set de norme care reglementează obligațiile în cadrul contractului de închiriere. Articolul 1796 din C.civ. stabilește cadrul general al acestor obligații, printre care se numără: „a) să ia în primire bunul dat în locaţiune; b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract; c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă; d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.”
Conform art. 1797 C.civ., în absența unor prevederi contrare, plata chiriei se efectuează potrivit uzanțelor sau conform unor termene prestabilite.
Obligația de la art. 1799 C.civ., constă în folosirea bunului „cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract”.
Locatarul este obligat, de asemenea, să notifice prompt locatorul despre necesitatea reparațiilor care cad în sarcina acestuia din urmă.
În plus, locatarul trebuie să permită examinarea periodică a bunului de către locator sau potențiali cumpărători, „fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului”.
Ce fac dacă chiriașul nu îmi plătește chiria?
După ce ne-am familiarizat cu noțiunea de „contract de închiriere”, revenim asupra întrebării centrale a acestui articol: „Ce fac dacă chiriașul nu îmi plătește chiria?”
În situația neplății chiriei, proprietarul dispune de câteva opțiuni reglementate legal.
Inițial, este recomandată o abordare amiabilă, prin notificarea chiriașului cu privire la restanțe. Dacă această cale nu are succes, se poate recurge la procedura de evacuare, reglementată de Codul de procedură civilă la art. 1033-1045.
Aceasta presupune notificarea prealabilă a chiriașului, care dacă rămâne fără răspuns, poate fi urmată de o cerere în instanță, dacă a fost refuzată evacuarea locuinței.
Totuși, dacă contractul de închiriere constituie titlu executoriu, adică a fost autentificat notarial sau înregistrat la ANAF, proprietarul poate solicita direct executarea silită, potrivit art. 1798 C.proc.pen.
Astfel, înregistrarea contractului conferă proprietarului o metodă de protecție suplimentară în cazul neplății chiriei.
Citește mai multe despre titlu executoriu.
