Codul civil român utilizează termenul de „contract de locațiune” pentru a desemna ceea ce în limbajul comun este cunoscut drept contract de închiriere. Cadrul legal pentru acest tip de acord este stabilit în prima secțiune din Capitolul V a Codului civil, începând cu articolul 1777.
În terminologia juridică, părțile implicate într-un astfel de contract sunt denumite „locator”, cel care oferă bunul spre folosință (adică proprietarului), respectiv „locatar”, cel care beneficiază de folosința bunului (adică chiriașul).
Conform definiției din Codul Civil, locațiunea este descrisă ca fiind „contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.”
Cu toate acestea, art. 1778, alin. (1) din C.civ. precizează că termenul de „închiriere” se aplică contractelor de locațiune ce au ca obiect bunuri imobile sau mobile, cu excepția cazurilor în care natura bunurilor sau o prevedere legală specifică contrariul.
Aceeași secțiune a Codului civil abordează și aspectul remunerației în cadrul acestui tip de contract, menționând că prețul închirierii poate fi exprimat nu doar în bani, ci și sub forma altor bunuri sau servicii, în funcție de înțelegerea dintre părți.
Legislația civilă în vigoare reglementează o serie de drepturi și obligații, atât pentru locatar, cât și pentru locator.
Printre acestea se numără și cea a locatorului de a asigura „liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii”.
În temeiul acestei obligații principale, înțelegem că în momentul încheierii contractului de închiriere, proprietarul, de bună voie, acceptă limitarea propriului său drept de proprietate asupra imobilului.
De ce se întâmplă acest lucru? Deoarece, prin contractul de închiriere, chiriașul dobândește temporar un drept de folosință asupra proprietății.
Proprietarul, prin urmare, nu mai poate accesa liber, după bunul plac, imobilul pe care l-a oferit spre închiriere. Pentru a intra în spațiul dat în chirie, proprietarul trebuie să notifice în prealabil chiriașul și să obțină permisiunea acestuia.
Această restricție asigură respectarea drepturilor conferite chiriașului prin contract și respectarea folosinței exclusive a spațiului închiriat.
Proprietarul intră fără știința ta în apartament – infracțiune de violare de domiciliu
Dacă locatarului îi este afectată folosința liniștită a imobilului închiriat, legislația îi oferă posibilitatea de a rezilia unilateral contractul de locațiune. Acest drept derivă din nerespectarea obligațiilor contractuale de către locator, care trebuie să asigure locatarului utilizarea în condiții optime a spațiului.
Din perspectiva juridică, accesul proprietarului în locuința închiriată, în absența unui motiv întemeiat sau a unei urgențe, fără acordul prealabil al chiriașului, poate fi constitui infracțiune.
Mai exact, o astfel de acțiune poate fi încadrată în sfera infracțiunii de violare de domiciliu, reflectând gravitatea încălcării dreptului locatarului la intimitate și folosință exclusivă a spațiului închiriat.
În terminologia utilizată de legislația penală, conceptul dedomiciliuinclude nu doar spațiul propriu-zis de locuit, ci și anexele și perimetrele aferente acestuia.
Mai mult, în materie penală noțiunea de domiciliu nu se suprapune cudomiciliul administrativ al persoanei, ci constituie orice loc care a primit destinația de locuință, cu anumite excepții.
Astfel, nu intră sub incidența acestei noțiuni spațiile cu destinație comercială sau industrială, precum magazinele sau depozitele, și nici zonele comune ale imobilelor cu mai mulți locatari, cum ar fi căile de acces, lifturile sau grădinile partajate.
Codul Penal, în articolul 224, definește infracțiunea de violare de domiciliu: „Pătrunderea fără drept, în orice mod, într-o locuinţă, încăpere, dependinţă sau loc împrejmuit ţinând de acestea, fără consimţământul persoanei care le foloseşte, ori refuzul de a le părăsi la cererea acesteia […]”.
Așadar, în lipsa consimțământului chiriașului, proprietarul care pătrunde în locuință, fără acordul prealabil al celui dintâi, riscă să răspundă penal pentru infracțiunea de violare de domiciliu.
Sancțiunile prevăzute pentru această infracțiune variază de la aplicarea unei amenzi penale și până la închisoarea între 3 luni și 2 ani.
Văzând sancțiunile penale posibile, proprietarii care aleg să își dea imobilele în chirie ar trebui să acorde atenție prevederilor legale. Este adevărat că mulți chiriași nu apelează la formularea unei plângeri penale pentru aceste cazuri, însă, dacă se întâmplă ca un chiriaș să aleagă calea justiției, proprietarul riscă deschiderea unui dosar penal.
