Promisiunea de vânzare este un antecontract prin care părțile își asumă obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Promisiunea poate fi de două feluri: unilaterală și bilaterală.
Așadar, promisiunea unilaterală de vânzare este un contract prin care o persoană se obligă să vândă un bun, la un preț stabilit, în cazul în care cealaltă parte își exprimă dorința de a-l cumpăra. Atunci când promisiunea de vânzare este bilaterală, ambele părți își asumă obligații reciproce, respectiv de a vinde și de a cumpăra un anumit bun în viitor, la un preț determinat.
Diferența cea mai importantă dintre promisiunea de vânzare (fie că este unilaterală sau bilaterală) și contractul de vânzare-cumpărare este aceea că în timp ce contractul de vânzare-cumpărare are ca efect principal transmiterea proprietății între părți, promisiunea de vânzare nu are acest efect translativ de proprietate. Practic, vânzătorul rămâne proprietarul bunului, suportând așadar riscul pieirii fortuite al acestuia, ceea ce subliniază natura pre-contractuală a promisiunii de vânzare. Cu alte cuvinte, promisiunea de vânzare reprezintă doar un angajament de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare.
Din moment ce atât promisiunea unilaterală de vânzare, cât și cea bilaterală reprezintă contracte, încheierea lor valabilă presupune respectarea condițiilor generale de valabilitate aplicabile oricărui act juridic, care se referă la:
- capacitatea părților;
- consimțământul liber exprimat;
- obiectul determinat și licit;
- cauza licită și morală;
- forma cerută de lege.
Cu toate acestea, pentru ca promisiunea de vânzare să fie încheiată în mod valabil, nu este necesar ca aceasta să respecte forma cerută de lege ad validitatem pentru contractul de vânzare propriu-zis.
Suplimentar, promisiunea este necesar să conțină:
- toate clauzele contractului care urmează a fi încheiat;
- datele privioare la obiectul vânzării;
- mențiuni cu privire la prețul convenit.
În legătură cu prețul convenit de părți, mai este necesar de menționat că nu există în Codul Civil nicio prevedere legală care să impună obligația de a plăti un avans la momentul încheierii unei promisiuni de vânzare. Pe cale de consecință, plata unui avans rămâne o chestiune negociabilă între părți, iar absența unui avans nu afectează valabilitatea contractului, atât timp cât sunt respectate celelalte condiții generale de valabilitate.
Așadar, plata unui avans la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare nu este o cerință obligatorie. Cu toate acestea, includerea acestei obligații în antecontract în sarcina promitentului cumpărător este o practică frecvent întâlnită, având ca scop confirmarea seriozității și a interesului real al acestuia în achiziționarea bunului în cauză.
Cu privire la promisiunea de vânzare, art. 1669 alin (1) C.civ prevede că atunci când “una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract”. Este necesar de menționat însă și faptul că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract poate fi cerută doar în măsura în care promisiunea îndeplinește toate celelalte condiții de validitate cerută de lege. Pronunțarea unei astfel de hotărâri poate fi cerută în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat, potrivit prevederilor art 1669 alin (2) C.civ.
Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract poate fi cerută și în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz. Însă, cu privire la promisiunea unilaterală de cumpărare a unui bun individual determinat, mai este necesar de menționat și faptul că atunci când, creditorul înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, obligaţia promitentului se consideră stinsă.
