Antecontractul de vânzare-cumpărare, utilizat și sub denumirea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, este un acord prin care părțile se angajează să încheie un contract de vânzare-cumpărare în viitor. Indiferent dacă obiectul antecontractului este un bun mobil sau imobil, promisiunea de vânzare-cumpărare poate îmbrăca forma unui simplu înscris sub semnătură privată, nefiind necesară formă autentică.
Acordul implică două părți: „promitentul-vânzător” și „promitentul-cumpărător” și stabilește condițiile generale ale viitoarei tranzacții, printre care prețul, modalitatea de plată și termenul până la care părțile se obligă să încheie contractul final de vânzare.
Antecontractul oferă beneficii ambelor părți: cumpărătorul are timpul necesar pentru a obține finanțarea de care are nevoie pentru plata prețului, iar vânzătorul primește asigurarea capacității cumpărătorului de a achita prețul convenit. Astfel, antecontractul servește ca garanție a intențiilor serioase ale părților și creează cadrul pentru transferul efectiv al dreptului de proprietate, la un moment viitor stabilit prin promisiune.
În cazul tranzacțiilor imobiliare, antecontractul a devenit o opțiune din ce în ce mai des utilizată, mai ales în situațiile în care vânzătorul nu deține încă toate documentele necesare încheierii contractului definitiv, obiectul contractului nu este încă finalizat sau când părțile doresc să securizeze tranzacția înaintea transferului efectiv al dreptului de proprietate.
Pentru a fi opozabil terților, antecontractul privind un bun imobil poate fi notat în cartea funciară, cu condiția ca promitentul-vânzător să fie titularul dreptului ce face obiectul promisiunii la momentul încheierii antecontractului.
Care este diferența între antecontract și promisiune de vânzare?
Întâlnim instituția antecontractului, cu precădere, în sectorul vânzării imobiliare, pentru apartamente care se află în stadiu de proiectare sau încă în construcție. După cum prezentam anterior, avantajele unui astfel de contract se regăsesc în cazul ambelor părți implicate. Dar care este diferența între un antecontract și o promisiune de vânzare?
Promisiunea bilaterală de vânzare este, de fapt, un antecontract. Prin urmare, chiar dacă terminologic pot părea că implică operațiuni diferite, aceste două instrumente juridice sunt în realitate echivalente, fiind supuse acelorași prevederi legale.
Promisiunea de vânzare (antecontractul) trebuie să conțină elementele esențiale ale viitorului contract de vânzare, adică, să conțină obiectul, prețul și termenul de încheiere al contractului de vânzare și orice alte informații considerate esențiale de către părți.
Măsuri de protecție în cazul nerespectării obligațiilor
În eventualitatea în care una dintre părți nu își respectă obligațiile asumate prin antecontract, motiv pentru care nu se poate atinge finalitatea antecontractului- respectiv încheierea contractului de vânzare, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate:
- Solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract final;
- În cazul promitentului-cumpărător care a achitat avansul, acesta beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra bunului pentru restituirea sumelor plătite.
Un caz recent din Alba Iulia, a expus riscurile încheierii de antecontracte multiple pentru aceleași bunuri imobile. ANAF a raportat că pentru 50 de apartamente nefinalizate s-au încheiat promisiuni de vânzare cu un număr triplu de promitenți-cumpărători față de cel al apartamentelor, generând o situație juridică cu suprapuneri de drepturi.
Având în vedere numărul total de promitenți-cumpărători, reiese neîndoielnic rezoluția infracțională a promitentului-vânzător în vederea comiterii infracțiunii de înșelăciune.
Prin inducerea în eroare a promitenților-cumpărători cu privire la disponibilitatea apartamentelor care urmau să fie achiziționate de aceștia, autorul a urmărit obținerea unui folos partimonial injust.
Consecințele juridice rezultate în urma unor astfel de situații includ imputarea unor posibile infracțiuni legate de întocmirea de false promisiuni de vânzare. Din păcate, pierderea ajunge să fie în final tot a cumpărătorilor, care riscă să piardă atât apartamentele, cât și avansurile plătite.
Cazul din Alba Iulia pune în evidență, încă o dată, importanța unei verificări aprofundate a dreptului promitentului-vânzător de a dispune de bunurile pe care își asumă să le vândă prin antecontract. Totodată, încurajează diligența promitenților-cumpărători cu privire la urmarea formelor de publicitate referitoare la înscrierea promisiunii în cartea funciară, pentru opozabilitatea față de terți și o protecție sporită a drepturilor lor.
Pe cale de consecință, antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă un instrument juridic întâlnit preponderent în tranzacțiile imobiliare, menit să ofere părților semnatare siguranță și predictibilitate cu privire la încheierea în viitora contractului de vânzare-cumpărare.
Însă, indiferent că antecontractul îmbracă forma unui înscris sub semnătură privată, sau a unui act autentic, iar părțile acestuia sunt persoane fizice sau profesioniști, încheierea unui astfel de act juridic trebuie să fie precedată de o verificare reciprocă și documentată a părților, cu privire la potențialitatea îndeplinirii obligațiilor asumate.
În orice caz, de cele mai multe ori, un deznodământ nefavorabil constând în imposibilitatea transferului de proprietate și pierderi financiare, ar fi putut fi evitat în măsura în care părțile ar fi apelat la asistență juridică de specialitate, încă dinaintea încheierii antecontractului.
