În contextul social și juridic actual, este tot mai frecvent ca persoane aflate într-o relație de concubinaj să decidă achiziționarea în comun a unui imobil, fără a fi căsătorite. Această practică, deși uzuală, ridică numeroase întrebări de ordin patrimonial și procedural, în special în lipsa unui cadru normativ specific privind parteneriatele civile.
Lipsa formalizării relației prin căsătorie exclude aplicarea regimurilor matrimoniale prevăzute de Codul civil, ceea ce înseamnă că drepturile și obligațiile părților în legătură cu bunul achiziționat trebuie analizate prin prisma normelor generale referitoare la proprietatea comună. În acest sens, este importantă o înțelegere clară a modului în care se aplică dispozițiile legale privind coproprietatea și partajul, precum și a implicațiilor care decurg în ipoteza încetării relației sau a decesului unuia dintre coproprietari.
Din punct de vedere legal, atunci când două persoane necăsătorite achiziționează un apartament, forma cea mai frecventă de proprietate este coproprietatea pe cote-părți. Există coproprietate când dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane, fiecare dintre acestea având o cotă-parte determinată din drept. Aceasta presupune că fiecare dintre cei doi devine titularul unei cote-părț din dreptul de proprietate asupra imobilului, în funcție de contribuția la prețul de achiziție. Dacă actul de vânzare-cumpărare nu prevede expres cotele, legea instituie, până la proba contrară, prezumția de egalitate, respectiv 50%-50%, conform art. 634 Cod civil.
Această modalitate de deținere permite identificarea clară a drepturilor fiecărui coproprietar. Fiecare poate dispune liber de partea sa de proprietate, cu respectarea dreptului celuilalt. Spre exemplu, nu se poate vinde întreaga locuință fără acordul ambilor proprietari, deoarece este necesar consimțamântul tuturor titularilor dreptului de proprietate pentru acte de dispoziție care afectează întreagul bun, conform art. 641 Cod civil.
În cazul împrejurării în care relația se încheie, iar bunul imobil este deținut în coproprietate, pentru împărțirea acestuia, va fi necesar un partaj. Acesta poate fi efectuat pe cale amiabilă, la notar, prin acordul părților, sau pe cale judiciară, dacă nu se ajunge la un consens.
Partajul bunurilor comune se face, ca regulă, în natură, proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar. Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face fie prin atribuirea întregului bun unuia dintre coproprietari, în schimbul unei sulte, în favoarea celuilalt, fie prin vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.
Astfel, partajul are rolul de a desființa coproprietatea și de a atribui bunul în natură unuia dintre foștii parteneri, cu plata unei sulte către celălalt, sau de a dispune vânzarea și partajarea prețului proporțional cu cotele deținute.
De asemenea, dacă imobilul a fost achiziționat prin credit, fiecare dintre parteneri va răspunde pentru rambursarea obligațiilor bancare în măsura în care este parte în contractul de credit. Cu privire la moștenire, într-o astfel de ipoteză, persoanele necăsătorite nu beneficiază de vocație succesorală legală reciprocă. Având în vedere că în cazul partenerilor necăsătoriți nu se aplică dispozițiile legale în materie de moștenire, referitoare la soțul supraviețuitor, în lipsa unui testament valabil în acest sens, dacă unul dintre partenerii coproprietari decedează, cota sa din apartament va reveni rudelor sale legale (copii, părinți etc.), și nu partenerului de viață.
Așadar, în lipsa unei reglementări speciale în ceea ce privește parteneriatele civile în dreptul român, partenerii necăsătoriți care doresc să achiziționeze împreună un apartament trebuie să se raporteze exclusiv la dispozițiile generale ale Codului civil privind coproprietatea. De asemenea, împărțirea imobilului achiziționat împreună de două persoane necăsătorite se realizează prin procedura partajului, care poate avea loc amiabil sau, în lipsa unui acord, pe cale judiciară, iar, în absența unui testament, partenerul necăsătorit nu are vocație succesorală legală cu privire la cota-parte deținută de celălalt.
