Romániában az ingatlanok és földterületek adásvétele során az ÁFA szempontjából meg kell vizsgálni az ügyletet adóköteles személyek szempontjából. Az adóköteles személyek által végrehajtott műveletek lehetnek adómentesek vagy adókötelesek, kötelező vagy fakultatív módon, bizonyos sajátos szempontok alapján.
Az építési engedély dokumentum határozza meg, hogy egy földterület építési teleknek minősül-e vagy más célra szolgál az eladás pillanatában.
Építési telkek eladása esetén az ügylet törvény alapján adóköteles lesz, és az ÁFA-t eltérő módon kell alkalmazni a vevő státuszától függően. Ha a vevő az ÁFA-körbe tartozik a romániai adótörvénykönyv 316. cikke alapján, akkor az egyszerűsített intézkedések alkalmazandók a 331. cikk (2) bekezdés g) pontja szerint, és a számlát adó nélkül kell kiállítani az „fordított adózás” megjegyzéssel. Ha azonban a vevő nem ÁFA-köteles, akkor a számla 19%-os ÁFA-val kerül kiállításra.
Nem építési célú földterületek értékesítése esetén az ügylet adómentes, levonási jog nélkül, azonban az eladónak lehetősége van az adózás választására egy értesítés benyújtásával az illetékes adóhatósághoz. Ez az opció előnyös lehet az ÁFA-kiigazítások és az arányos levonás számításának elkerülése érdekében.
ÁFA földeladás – magánszemélyek Romániában
A magánszemélyek által Romániában végrehajtott ingatlanügyletek különleges szabályokat követnek, és három kategóriába sorolhatók: az ÁFA hatályán kívül eső ügyletek, amelyek esetében a magánszemély adókötelessé válik, de az ügylet mentes az adó alól a román adótörvénykönyv 292. cikk (2) bekezdés f) pontja alapján, valamint az adóköteles ügyletek, amelyek esetében ÁFA-regisztráció szükséges.
Az első kategória magában foglalja azokat a földterületeket, amelyeket személyes célokra használnak, függetlenül az értéküktől. Nem tartoznak az ÁFA hatálya alá az alkalmi ingatlanügyletek sem, amelyek nem rendelkeznek folytonossági jelleggel. A gazdasági tevékenység akkor kezdődik meg, amikor a magánszemély előkészítő befektetési kiadásokat eszközöl.
Ha egy magánszemély egy naptári évben több ingatlanügyletet hajt végre, amelyek nem minősülnek személyes vagyonhoz tartozó ügyleteknek, adóköteles személynek minősül, még akkor is, ha az ügyletek mentesek az ÁFA alól a 292. cikk (2) bekezdés f) pontja szerint. Ha azonban az eladások kizárólag nem építési célú földterületeket érintenek, nem áll fenn az ÁFA-regisztráció kötelezettsége.
Egy magánszemély ÁFA-fizetővé válik, ha rendszeresen értékesít építési telkeket. Ebben az esetben az első adóköteles ügylet előtt ÁFA-kódot kell kérni, mivel az ÁFA-mentességi plafon (300 000 lej) kiszámításakor az adómentes ingatlanügyleteket is figyelembe kell venni.
A magánszemélyek ÁFA-regisztrációja meghatározott űrlapok benyújtásával történik az illetékes adóhatósághoz, az elvégzett tevékenység típusától függően – önálló gazdasági tevékenység, szabadfoglalkozás vagy más esetek.
Az ingatlanügyletekre alkalmazandó ÁFA-rendszer és a magánszemélyek kötelezettségei meghatározásában döntő szerepet játszik az ügylet konkrét körülményei. Ettől függően egy magánszemély a fent említett három kategória egyikébe sorolható.
Ha egy ingatlant közösen értékesítenek házastársak, akkor bizonyos nehézségek merülhetnek fel az ÁFA-kötelezettségek megállapítása során, mivel egyik fél sem hozhat független döntést. Mivel mindkét házastárs beleegyezése és aláírása szükséges, közösen járnak el, nem pedig külön-külön.
Ezért a 300 000 lejes mentességi plafont a házastársak társulása szintjén kell elemezni. Fontos tudni, hogy az ÁFA-hoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek annak a félnek a felelőssége, aki elszámolja a bevételeket és kiadásokat a közöttük fennálló szerződés szerint, ha a vásárlásokat a saját nevében végzi és a számlákat harmadik felek felé kibocsátja. Ha saját nevükben, külön-külön járnak el, akkor minden fél külön adóköteles személynek minősül.
Az ilyen ügyletek adójogi kezelésének és az ÁFA szempontjából felmerülő kötelezettségek helyes meghatározásához az adott tranzakció egyedi körülményeit gondosan kell elemezni, figyelembe véve az adótörvénykönyv rendelkezéseit és az érintett személyek sajátos helyzetét.
A magánszemélyek vagy jogi személyek által végrehajtott ingatlanügyletekre alkalmazott ÁFA változó, attól függően, hogy az ügylet milyen jogi kontextusban zajlik, hogy az érintett földterület építési telek-e vagy sem, az ingatlan életkorától, az ügylet gyakoriságától és számától, valamint a vevő státuszától (adóalany-e vagy sem).
