En la compraventa de terrenos y edificios en Rumanía, desde el punto de vista del IVA, es necesario analizar la situación desde la perspectiva de las personas sujetas a impuestos. Las operaciones realizadas por personas sujetas a impuestos pueden estar exentas o sujetas a tributación, de manera obligatoria o facultativa, dependiendo de una serie de aspectos específicos.
El certificado de urbanismo es el documento que clasifica un terreno como edificable o con otro destino en el momento de la venta por parte del propietario.
En el caso de la venta de terrenos edificables, la operación será gravada por efecto de la ley, aplicándose el IVA de manera diferenciada según el estatus del comprador. Si este está registrado a efectos del IVA conforme al art. 316 del Código Fiscal, se aplicarán las medidas de simplificación previstas en el art. 331 párrafo (2) letra g), emitiéndose la factura sin impuesto, con la mención «inversión del sujeto pasivo». En cambio, si el beneficiario no está registrado a efectos del IVA, la factura se emite con un IVA del 19%.
Para la venta de terrenos no edificables se concede la exención de impuestos sin derecho a deducción, pero el vendedor tiene la posibilidad de optar por la tributación presentando una notificación a la autoridad fiscal territorial. Esta opción es ventajosa para evitar el cálculo de ajustes de IVA y la prorrata de deducción.
IVA en la venta de terrenos – persona física en Rumanía
Las transacciones inmobiliarias realizadas por personas físicas en Rumanía presentan ciertas particularidades y pueden clasificarse en tres categorías: operaciones fuera del ámbito de aplicación del IVA, aquellas en las que la persona física se convierte en contribuyente pero están exentas según el art. 292 párrafo (2) letra f) del Código Fiscal, y operaciones sujetas a impuestos, para las cuales es necesaria la inscripción a efectos del IVA.
La primera categoría incluye terrenos utilizados para fines personales, independientemente de su valor. Además, tampoco están sujetas al IVA las operaciones inmobiliarias ocasionales que no tienen un carácter continuo. Se considera que la actividad económica comienza cuando la persona física incurre en gastos de inversión preparatorios.
Si una persona física realiza en un año calendario varias operaciones inmobiliarias distintas de aquellas con bienes personales, se convierte en sujeto pasivo, incluso si se trata de entregas exentas de IVA conforme al art. 292 párrafo (2) letra f) del Código Fiscal. Sin embargo, si las transacciones solo involucran terrenos no edificables, no existe la obligación de registrarse a efectos del IVA.
Una persona física se convierte en contribuyente del IVA si realiza ventas continuas de terrenos edificables. En este caso, se debe solicitar el código de IVA incluso antes de la primera operación sujeta a impuestos, ya que en el umbral de exención de IVA de 300.000 lei también se incluyen operaciones inmobiliarias exentas.
En cuanto al registro a efectos del IVA de las personas físicas, se realiza mediante la presentación de formularios específicos ante la autoridad fiscal competente, dependiendo del tipo de actividad desarrollada – económica independiente, profesión liberal u otras situaciones.
Para determinar el régimen del IVA aplicable a las transacciones inmobiliarias y las obligaciones de las personas físicas, es decisivo el contexto en el que se realizan las transacciones. Según este, una persona física puede encajar en una de las tres categorías mencionadas anteriormente.
En el caso de la venta conjunta de un inmueble por parte de cónyuges, existen ciertas dificultades para determinar las obligaciones del IVA, ya que uno de los copropietarios no puede tomar una decisión de manera independiente. Dado que se requiere el consentimiento y la firma de ambos cónyuges, estos actúan conjuntamente, no de manera individual.
Por lo tanto, el umbral de exención de 300.000 lei se analiza a nivel de la asociación entre los cónyuges. Cabe destacar que los derechos y obligaciones relacionados con el IVA corresponden a quien contabiliza los ingresos y gastos, según lo estipulado en su contrato, si realiza compras a su nombre y emite facturas a terceros. Si actúan de forma individual, en su propio nombre, cada uno es tratado como un sujeto pasivo separado.
Para determinar correctamente el tratamiento fiscal de estas operaciones y las obligaciones derivadas desde el punto de vista del IVA, es necesario analizar cuidadosamente el contexto específico de cada transacción, teniendo en cuenta las disposiciones del Código Fiscal y la situación particular de las personas involucradas.
El IVA aplicable a las transacciones inmobiliarias realizadas por personas físicas o jurídicas es variable, dependiendo del contexto en el que se realice la operación jurídica, del destino del terreno (edificable o no), de la antigüedad de la construcción, del número y la frecuencia de las operaciones realizadas, así como de la calidad del comprador (sujeto pasivo o no).
