Nella compravendita di terreni e edifici in Romania, dal punto di vista dell’IVA, è necessario analizzare la situazione dal punto di vista delle persone imponibili. Le operazioni effettuate da persone imponibili possono essere esenti o soggette a tassazione, obbligatoriamente o facoltativamente, a seconda di una serie di aspetti specifici.
Il certificato di urbanistica è il documento che classifica un terreno come edificabile o con altra destinazione al momento della vendita da parte del proprietario.
Nel caso della vendita di terreni edificabili, l’operazione sarà imponibile per effetto della legge e l’IVA verrà applicata in modo differenziato a seconda dello stato dell’acquirente. Se quest’ultimo è registrato ai fini IVA ai sensi dell’art. 316 del Codice fiscale, si applicheranno le misure di semplificazione previste dall’art. 331 comma (2) lettera g), con la fattura emessa senza imposta, con la menzione „reverse charge”. Se invece il beneficiario non è registrato ai fini IVA, la fattura sarà emessa con IVA al 19%.
Per la vendita di terreni non edificabili si applica l’esenzione fiscale senza diritto alla detrazione, tuttavia il venditore ha la possibilità di optare per la tassazione presentando una notifica all’autorità fiscale territoriale competente. Questa opzione è vantaggiosa per evitare il calcolo degli aggiustamenti IVA e della percentuale di detrazione.
IVA vendita terreno – persona fisica in Romania
Le transazioni immobiliari effettuate da persone fisiche in Romania presentano alcune particolarità e possono essere classificate in tre categorie: operazioni escluse dall’ambito di applicazione dell’IVA, operazioni in cui la persona fisica diventa imponibile ma sono esenti ai sensi dell’art. 292 comma (2) lettera f) del Codice fiscale, e operazioni soggette a tassazione per le quali è necessaria la registrazione ai fini IVA.
La prima categoria comprende i terreni utilizzati per scopi personali, indipendentemente dal loro valore. Inoltre, non rientrano nell’ambito IVA nemmeno le operazioni immobiliari occasionali che non presentano carattere di continuità. L’attività economica si considera iniziata dal momento in cui la persona fisica sostiene spese d’investimento preparatorie.
Se una persona fisica realizza, in un anno solare, più operazioni immobiliari diverse da quelle relative ai beni personali, diventa soggetto imponibile, anche se si tratta di operazioni esenti da IVA ai sensi dell’art. 292 comma (2) lettera f) del Codice fiscale. Tuttavia, se le transazioni riguardano esclusivamente terreni non edificabili, non sussiste l’obbligo di registrazione ai fini IVA.
Una persona fisica diventa soggetta al pagamento dell’IVA se effettua vendite di terreni edificabili in modo continuativo. In tal caso, è necessario richiedere il codice IVA prima della prima operazione imponibile, poiché nel calcolo del limite di esenzione IVA di 300.000 lei sono incluse anche le operazioni immobiliari esenti.
Per quanto riguarda la registrazione ai fini IVA delle persone fisiche, questa avviene mediante la presentazione di moduli specifici all’autorità fiscale competente, a seconda del tipo di attività svolta – attività economica indipendente, libera professione o altre situazioni.
Per determinare il regime IVA applicabile alle transazioni immobiliari e gli obblighi delle persone fisiche, è decisivo il contesto in cui avvengono le transazioni. In base a tale contesto, una persona fisica può rientrare in una delle tre categorie sopra menzionate.
Nel caso della vendita congiunta di un immobile da parte dei coniugi, sorgono alcune difficoltà nell’individuazione degli obblighi IVA, poiché uno dei comproprietari non può prendere una decisione indipendentemente. Poiché è necessario il consenso e la firma di entrambi i coniugi, questi agiscono congiuntamente, non individualmente.
Pertanto, il limite di esenzione di 300.000 lei viene analizzato a livello dell’associazione tra i coniugi. È importante sottolineare che i diritti e gli obblighi relativi all’IVA spettano a chi contabilizza i ricavi e le spese, in conformità a quanto previsto nel contratto tra loro, se effettua gli acquisti a proprio nome e emette fatture a terzi. Se invece agiscono individualmente e a proprio nome, ciascuno viene considerato come un soggetto imponibile separato.
Per determinare correttamente il trattamento fiscale di queste operazioni e gli obblighi derivanti in termini di IVA, è necessario analizzare attentamente il contesto specifico di ogni transazione, tenendo conto delle disposizioni del Codice fiscale e della situazione particolare delle persone coinvolte.
L’aliquota IVA applicabile alle transazioni immobiliari effettuate da persone fisiche o giuridiche è variabile, a seconda del contesto giuridico in cui si realizza l’operazione, della destinazione del terreno (edificabile o meno), dell’anzianità dell’immobile, del numero e della frequenza delle operazioni effettuate, nonché della qualità dell’acquirente (soggetto imponibile o meno).
