Cosa significa preliminare di compravendita?
Il preliminare di compravendita rappresenta la promessa di vendere e/o acquistare un determinato bene, individuato in modo concreto dalle parti, entro un certo termine e per un determinato prezzo. Il preliminare di compravendita è quindi un accordo tra due parti, il promittente e il beneficiario. Questo contratto costituisce una fase preliminare alla stipula effettiva del contratto di compravendita e ha lo scopo di garantire alle parti che nessuna di esse rinuncerà all’intenzione di concludere, in futuro, il contratto definitivo.
Cosa significa promessa di vendita?
La promessa unilaterale di vendita è un contratto attraverso il quale una delle parti (il promittente) si impegna nei confronti dell’altra parte (il beneficiario) a vendergli un determinato bene, per un prezzo stabilito. Il beneficiario che accetta la promessa si riserva il diritto di esprimere successivamente, entro un termine stabilito al momento della stipula del contratto, il proprio consenso all’acquisto del bene.
La promessa unilaterale di acquisto è il contratto con cui una delle parti (il promittente) si obbliga, nel caso in cui l’altra parte (il beneficiario) decida di vendere un determinato bene entro un certo periodo di tempo, ad acquistarlo.
Nel caso della promessa unilaterale di acquisto di un bene determinato (ad esempio: un terreno, un appartamento, una casa), il beneficiario (cioè il proprietario del bene) non è obbligato a vendere il bene al promittente, ma può alienarlo (ad esempio, tramite vendita o donazione) a un’altra persona qualsiasi, nel qual caso l’obbligo del promittente si estingue.
Dunque, la promessa unilaterale di vendita (o di acquisto) è un contratto che crea obblighi solo per una delle parti, ovvero per il promittente.
La promessa bilaterale di vendita è un contratto con il quale entrambe le parti si obbligano a concludere (in futuro) un contratto di compravendita.
Differenza tra preliminare e promessa di vendita
La promessa bilaterale di vendita è un preliminare di compravendita, quindi tra preliminare e promessa di vendita non vi sono differenze dal punto di vista delle disposizioni legali applicabili, e i diritti e gli obblighi delle parti contrattuali saranno gli stessi.
Secondo le disposizioni legali applicabili in materia, la promessa di vendita (preliminare) deve contenere tutti gli elementi del contratto di compravendita che le parti intendono stipulare in futuro, ovvero:
- l’oggetto della vendita, ossia il bene da vendere (ad esempio, un appartamento o un terreno);
- il prezzo del bene che viene venduto;
- il termine entro il quale deve essere stipulato il contratto di compravendita;
- qualsiasi altro elemento ritenuto essenziale dalle parti.
Se il promittente si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, il tribunale, su richiesta della parte che ha adempiuto agli obblighi assunti con la stipula del preliminare, può emettere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo.
La promessa (preliminare) può essere stipulata tra le parti mediante la redazione di un documento con firma privata o può essere autenticata da un notaio pubblico.
Se la promessa di vendita (preliminare) ha per oggetto un immobile (terreno, casa, appartamento), affinché sia opponibile a terzi che non hanno partecipato alla stipula del contratto, è possibile richiederne la trascrizione nei registri immobiliari. Perché la trascrizione sia possibile, è indispensabile che il promittente venditore sia, al momento della stipula del preliminare, titolare del diritto che forma oggetto della promessa, e che nel preliminare sia indicato il termine entro cui dovrà essere stipulato il contratto definitivo di vendita.
Se il promittente acquirente ha versato, al momento della stipula del preliminare, una somma di denaro a titolo di acconto per garantire l’adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali, egli gode di un diritto di ipoteca legale sul bene oggetto del preliminare, per la restituzione delle somme versate, nel caso in cui il promittente venditore non adempia all’obbligo di vendere il bene.
