Ce înseamnă evicțiune?
Evicțiune – Cod civil
Evicțiunea este reglementată la articolele 1695-1706 Cod civil.
Conform articolului 1695 Cod civil, vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată. De asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
Evicțiunea în contractul de vânzare-cumpărare
Evicțiunea poate apărea în orice tip de contract de vânzare-cumpărare, dar este deosebit de relevantă în tranzacțiile imobiliare unde riscul de a descoperi drepturi neașteptate ale unor terți asupra proprietății este mai mare. În aceste cazuri, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorul că proprietatea este liberă de orice sarcini ascunse.
Dacă evicțiunea se produce, adică dacă dreptul cumpărătorului asupra bunului este anulat de un drept anterior, se angajează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, acesta fiind obligat să îl despăgubească pe cumpărător pentru pierderea suferită. Aceasta include nu doar restituirea prețului plătit, ci și compensarea pentru toate cheltuielile efectuate de către cumpărător în vederea încheierii contractului de vânzare, câștigurile nerealizate de către acesta din cauza evicțiunii, precum și daunele-interese pentru prejudiciul cauzat.
Răspunderea pentru evicțiune
Răspunderea pentru evicțiune reprezintă o garanție fundamentală în cadrul contractelor de vânzare-cumpărare, menită să protejeze cumpărătorul de riscurile asociate cu revendicările provenite din partea unor terțe persoane. Vânzătorul răspunde în ceea ce privește existența și validitatea dreptului de proprietate transferat.
Conform legislației, dacă evicțiunea se materializează, contractul de vânzare este rezoluționat, iar vânzătorul trebuie să returneze cumpărătorului nu doar prețul plătit, ci și să acopere toate costurile generate de evicțiune, inclusiv valoarea investițiilor făcute de cumpărător în bun, dacă acesta a efectuat îmbunătățiri.
Potrivit articolului 1698 Cod civil, părțile pot conveni să extindă sau să restrângă obligația de garanție. Acestea pot chiar conveni să îl exonereze pe vânzător de orice garanție contra evicțiunii.
Clauza contractuală prin care obligația de garanție a vânzătorului este restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligația de a restitui prețul, cu excepția cazului în care cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii.
Astfel că, deși limitele în care vânzătorul răspunde pentru evicțiune pot fi modificate, de comun acord, de către părți, aceste acorduri nu înlătură în nicio situație obligația cumpărătorului de a restitui prețul bunului vândut.
Prin abordarea acestor aspecte, Codul Civil își propune să asigure echitate și securitate în tranzacțiile imobiliare, protejând interesele cumpărătorilor împotriva surprizelor neplăcute și consolidând încrederea în piața imobiliară. Aceste garanții legale sunt importante pentru funcționarea eficientă și etică a pieței imobiliare, oferind cumpărătorilor certitudinea că drepturile lor sunt protejate de lege.
Garanția pentru evicțiune
Garanția pentru evicțiune este angajamentul legal pe care vânzătorul îl oferă cumpărătorului certitudinea că proprietatea achiziționată este liberă de orice revendicări sau sarcini care nu au fost anterior divulgate. Această garanție este fundamentală în tranzacțiile imobiliare, asigurând cumpărătorul că va putea exercita drepturile de proprietar fără intervenția altor persoane.
Dacă terți revendică drepturi legitime asupra proprietății care afectează titlul cumpărătorului, vânzătorul este obligat să intervină în proces și să îl apere pe cumpărător împotriva evicțiunii sau a pierderilor suferite. Acest lucru poate include, după caz, rambursarea prețului plătit, acoperirea costurilor judiciare necesare pentru apărarea titlului și daune-interese.
Conform articolului 1702 Cod civil daunele-interese datorate de vânzător cuprind:
a) valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l-a evins;
b) cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l-a evins, precum și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului;
c) cheltuielile încheierii și executării contractului de către cumpărător;
d) pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii.
De asemenea, vânzătorul este ținut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile.
Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la data încheierii contractului, el este dator să ramburseze cumpărătorului și cheltuielile făcute pentru efectuarea și, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare.
Garanția pentru evicțiune – prescripție
Termenul de prescripție pentru acțiunile legate de evicțiune este stabilit de lege pentru a limita perioada în care cumpărătorul poate solicita despăgubiri în urma unei evicțiuni.
Codul Civil prevede un termen de prescripție de trei ani pentru garanția împotriva evicțiunii. Acest interval începe să curgă de la data la care cumpărătorul a fost deposedat efectiv sau de la data la care cumpărătorul a primit o hotărâre judecătorească definitivă care confirmă evicțiunea.
Este important pentru cumpărători să fie conștienți de aceste termene, deoarece depășirea lor îi poate priva de posibilitatea de a revendica orice formă de compensație sau restituire din partea vânzătorului.
