Diferența dintre coproprietate și indiviziune – doi proprietari pe același imobil
Indiviziunea și coproprietatea sunt frecvent confundate din cauza regimurilor lor juridice care, la o primă vedere, sunt destul de asemănătoare. În ambele cazuri discutăm despre o deținere pe cote-părți. Diferența însă, constă în obiectul acestei dețineri. Coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, în timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Acest aspect înseamnă că, deși ambele sunt într-adevăr forme de deținere comună bazate pe cote-părți, ele se aplică asupra unor situații diferite.
Coproprietatea obișnuită, spre exemplu, cea născută dintr-un contract de vânzare-cumpărare, are ca obiect un bun individual determinat. Fiecare coproprietar deține astfel o cotă parte fixă din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv privit în materialitatea sa de care se poate folosi în mod liber atât timp cât nu îi incomodează pe ceilalți coproprietari.
Pentru a înțelege ce este indiviziunea, trebuie să clarificăm întâi noțiunea de patrimoniu. Patrimoniul este o universalitate juridică care cuprinde drepturile și obligațiile unei persoane (activul și pasivul patrimonial). Acesta poate fi împărțit în mase patrimoniale. În urma decesului unei persoane, masa patrimonială a bunurilor defunctului se transferă către moștenitori, care, aflându-se inițial în stare de indiviziune, o stăpânesc în comun. Fiind vorba de drepturi și obligații și nu de bunuri propriu-zise, coindivizarii dețin cote-părți ideale asupra acestei mase patrimoniale. Ei pot dispune de cotele lor părți (pot transfera drepturile lor asupra masei succesorale), însă nu au drepturi exclusive și absolute asupra bunurilor materiale, nu pot deci stăpâni bunurile materiale decât dacă se face un partaj prin care să iasă din starea de indiviziune.
Ieșirea din indiviziune la notar
Conform art. 1143 din Codul civil ”Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Moştenitorul poate cere oricând ieşirea din indiviziune, chiar şi atunci când există convenţii sau clauze testamentare care prevăd altfel”. Așadar, orice coindivizar poate cere ieșirea din această stare oricând dorește. Ieșirea din indiviziune se face prin procedura partajului succesoral. În funcție de cum se înțeleg părțile, acesta poate fi făcut pe cale amiabilă, la notar sau în instanță (partaj judiciar).
Cât durează ieșirea din indiviziune
Câteva zile. Procedura partajului notarial este simplă și rapidă în comparație cu partajul judiciar. La notar, părțile încheie un contract de partaj. Pentru aceasta, coindivizarii depun actele necesare, iar după câteva zile, părțile se pot întoarce la notar pentru a semna contractul care se va înscrie în cartea funciară a doua zi după autentificarea acestuia.
Cine plătește ieșirea din indiviziune?
În cazul partajului notarial, onorariul notarului va fi suportat de toate părțile proporțional cu cota fiecăruia. Însă trebuie avut în vedere că, în cazul unui partaj, este posibil ca pe lângă prețul procedurii în sine, să fie incidente și alte cheltuieli cum ar fi sulta. Sulta este suma de bani pe care un coproprietar o plătește celorlalți coproprietari în schimbul căruia obține un drept exclusiv de proprietate a unui bun din masa succesorală.
Renunțarea la bunurile comune
Există mai multe posibilități prin care se poate renunța la bunurile comune. Denumirea de ”bunuri comune” denotă coproprietate, adică stăpânirea pe cote părți a unor bunuri determinate. Renunțarea propriu-zisă se face conform art. 889 din Codul Civil. Cel ce vrea să renunțe la dreptul său de proprietate (fie el exclusiv sau pe cote părți) trebuie să facă o declarație autentică la notar prin care să renunțe la dreptul său. Pe baza acestei declarații se face radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate. Conform aceluiași articol, unitatea administrativ teritorială în a cărei rază are domiciliul renunțătorul (orașul, comuna, municipiul) poate înscrie în numele său dreptul la care s-a renunțat.
Pentru lipsirea de un drept, nu este necesară în mod obligatoriu renunțarea din Codul Civil. Proprietarul poate încheia un act de donație către alt coproprietar prin care să îi transfere cotele sale părți, renunțând, practic, la dreptul său.
În cazul succesiunii, dacă unul dintre moștenitori nu dorește dreptul asupra cotelor părți ce i-ar reveni după partaj, acesta are opțiunea de a renunța la moștenire. Conform art. 1103 din Codul Civil, moștenitorii pot renunța la moștenire prin încheierea unui act juridic unilateral în termen de un an de la data deschiderii succesiunii. Acest act se încheie în fața notarului. În urma autentificării acestuia, moștenitorul în cauză este complet străin de moștenirea la care a renunțat.
Acte necesare pentru ieșirea din indiviziune
În cadrul ieșirii din indiviziune prin partaj notarial, sunt necesare următoarele acte:
- cărțile de identitate ale părților
- actele de proprietate ale bunurilor care fac parte din masa succesorală (bunurile cu privire la care se face partajul)
- certificatele fiscale ale fiecărui coproprietar
- planul de urbanism al imobilului
- extrasul de carte funciară
- (pentru terenuri) certificatul de urbanism
- (pentru apartamente) adeverința de la asociația de proprietari
