sâmbătă, iunie 22, 2024

Formalități de publicitate imobiliară în cazul actelor juridice care conțin clauze de inalienabilitate și de insesizabilitate. Condiții, efecte, proceduri.

Ce este clauza de inalienabilitate și de insesizabilitate?

Clauza de inalienabilitate reprezintă una dintre cele mai dure limitări ale dreptului de proprietate privată, având rolul de a interzice înstrăinarea unui bun pe o perioadă de timp care poate fi determinată de părți, dar care nu va putea depăși 49 de ani.

Datorită efectelor restrictive pe care le produce această clauză în raporturile juridice, la art. 627 alin. (1) din Codul civil, se limitează exercițiul acesteia pentru o durată maximă de 49 de ani și numai în ipoteza justificării sale printr-un interes serios și legitim.

Interzicerea înstrăinării unui bun poate fi dispusă numai prin convenție sau testament. Dacă în cazul convenției, obligația de a nu înstrăina bunul revine dobânditorului acestuia ca efect al consimțirii clauzei prin contractul încheiat, în situația beneficiarului testamentului, clauza inalienabilității este impusă acestuia prin voința unilaterală a testatorului.

Clauza de inalienabilitate poate să fie expresă, atunci când este stipulată în mod direct într-o convenție ori într-un testament sau poate fi subînțeleasă, spre exemplu atunci când se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

Atât în practica notarială cât și în practica judiciară se întâlnesc multe exemple de clauze de inalienabilitate folosite. Un exemplu edificator de clauză de inalienabilitate des întâlnit este acela în care un proprietar al unui imobil, de regulă părinții, încheie un contract de donație cu o altă persoană, cum ar fi copilul acestora, prin care se interzice beneficiarului donației să înstrăineze bunul donat pe o perioadă determinată, care nu poate să depășească 49 de ani. Interesul serios și legitim al dispunătorului constă în dorința acestuia de a avea mereu de a face cu același proprietar, în situația în care, spre exemplu, își rezervă un drept de uzufruct asupra imobilului donat. Cu toate acestea, în situația în care donatarul ar deceda înainte de împlinirea termenului pentru care își produce efectele clauza de inalienabilitate, donatarul va putea dispune în mod liber de bun. De asemenea, în anumite circumstanțe, părțile vor putea conveni, printr-un act adițional la contractul de donație încheiat, să renunțe la clauza de inalienabilitate stipulată înainte de îndeplinirea termenului acesteia.

Inserarea unei clauze de inalienabilitate este des utilizată și la contractele de ipotecă. Astfel, de regulă, garantul ipotecar și banca consimt la notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare a ipotecii constituite cu privire la un imobil întabulat în Cartea funciară. În acest sens, ei pot să împuternicească Biroul Notarial instrumentator al actului în ceea ce privește îndeplinirea formalităților legale cu privire la efectuarea operațiunilor de publicitate imobiliară.

Așa cum am precizat anterior, clauza de inalienabilitate poate fi și subînțeleasă. Ea apare, de regulă, în convențiile în care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă. Un exemplu de astfel de convenție este promisiunea unilaterală sau bilaterală de vânzare. Astfel, promitentului-vânzător îi va reveni obligația să nu înstrăineze imobilul sub nicio formă sau modalitate.

Spre deosebire de o clauză de inalienabilitatea, insesizbilitatea unui bun privește imposibilitatea urmăririi silite a acestuia de către creditori. Toate condițiile aplicabile pentru valabilitatea clauzelor de inalienabilitate se aplică și clauzelor prin care se stipulează insesizabilitatea unui bun. Prin urmare, pentru a fi validă, clauza de insesizabilitate va trebui să fie dispusă numai prin convenție ori testament, pentru o perioadă de maxim 49 de ani și doar pentru un interes serios și legitim.

De asemenea, la art. 2329 alin. (2) Codul civil se prevede că toate bunurile care, potrivit legii, sunt inalienabile sunt automat și insesizabile. În schimb, printr-o interpretare contrară, bunurile care au fost declarate insesizabile nu vor fi automat și inalienabile, dacă nu avem o clauză expresă în acest sens.

Publicitate imobiliară în cazul actelor juridice ce conțin clauze de inalienabilitate și clauze de insesizabilitate

Publicitatea imobiliară, cunoscută sub denumirea de înscrierea în cartea funciară, reprezintă un sistem prin care se realizează evidența cadastrului general, prin înscrierea actelor și a faptelor juridice referitoare la imobilele care fac parte dintr-un teritoriu administrativ.

Conform art. 881 alin. (1) Cod civil, înscrierile în cartea funciară sunt de 3 feluri, și anume: întabularea, înscrierea provizorie, resptectiv notarea. Întabularea și înscrierea provizorie privesc drepturile tabulare, în timp ce notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele care sunt cuprinse în cartea funciară. Drepturile tabulare privesc imobilele, iar în sensul codului civil, prin imobil se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, care aparțin aceluiași proprietar, sunt situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.

Potrivit art. 13 alin. (2) lit. q) din Regulamentul din 8 februarie 2023 de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, atât clauza de inalienabilitate cât și clauza de insesizabilitate fac parte din categoria notărilor în cartea funciară.

Pentru a putea aborda problematica necesității publicității imobiliare în cazul actelor juridice care conțin clauze de inalienabilitate, e necesar să facem distincția dintre inalienabilitate convențională și inalienabilitatea legală. Astfel, la art. 902 alin. (2) pct.8 din Codul civil se reglementează faptul că interdicția de înstrăinare sau de grevare a unui drept este supusă notării în Cartea funciară. Observăm astfel că, notarea privește doar inalienabilitatea convențională, nu și inalienabilitatea legală, întrucât, aceasta din urmă operează de drept, fără a mai fi necesară notarea în cartea funciară.

Clauza de inalienabilitate se notează în Cartea funciară în baza certificatului de moștenitor, însoțit de testamentul olograf sau autentic atunci când aceasta rezultă dintr-un testament sau în baza contractului translativ de proprietate încheiat în formă autentică. Aceste clauze vor fi notate în Cartea funciară numai dacă se realizează întabularea, înscrierea provizorie ori notarea în baza actului în care acestea sunt prevăzute, ele neputând să fie notate în mod independent de îndeplinirea formalităților de publicitate ale actelor juridice care le conțin.

La art. 19 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară se reglementează alcătuirea cărții funciare. Astfel, cartea funciară este alcătuită din titlu, unde este indicat numărul ei și numele localității în care este situat imobilul, precum și din 3 părți: prima parte cuprinde descrierea imobilelor, a doua parte privește înscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale, iar ultima parte cuprinde înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și sarcinile. Clauza de inalienabilitate a imobilul și clauza de insesizabilitate se regăsesc în partea a doua a Cărții funciare, referitoare la înscrierile privind drepturi de proprietate și alte drepturi reale.

Principalul efect al notării clauzei de inalienabilitate în Cartea funciară constă în indisponibilizarea bunului, adică acesta nu va mai putea fi înstrăinat voluntar de către beneficiarul bunul. De asemenea, asupra bunului nu vor putea fi constituite nici dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Cu toate acestea, clauza de inalienabilitate nu împiedică transmiterea bunului pe cale succesorală și nici întabularea dreptului de proprietate în favoarea unuia sau a mai multor moștenitori.

Ținând cont de faptul că o clauză de inalienabilitate are ca efect și insesizabilitatea bunului, prin notarea acesteia în cartea funciară, se va împiedica atât înscrierea unor drepturi reale ulterioare cât și notarea sechestrului, a urmăririi imobilului respectiv sau a vreunui drept real dobândit în cadrul urmăririi silite, în cazul în care aceasta a avut loc cu ignorarea cuprinsului Cărții funciare.

Comentarii

LĂSAȚI UN MESAJ

Vă rugăm să introduceți comentariul dvs.!
Introduceți aici numele dvs.

Te-ar putea interesa

Urmărește-ne și pe Facebook!

Fii mereu la curent! Urmărește-ne pentru noutăți exclusive și conținut inspirațional. Dă-ne un 'Like' acum!

Articole Populare