Achiziționarea unui teren reprezintă o etapă importantă în viața fiecăruia, dar aceasta vine la pachet cu o serie de obligații și incertitudini care pot descuraja pe oricine în exercitarea liberă a drepturilor pe care le au. Chiar dacă așa pare la început, noi suntem aici pentru a te lămuri, pas cu pas, ce este un PUZ, cine îl elaborează, când se obține unul și care este termenul său de valabilitate.
Ce înseamnă PUZ?
PUZ sau Planul Urbanistic Zonal reprezintă toată documentația de urbanism și de amenajare a unei zone. Mai exact, este un proiect care stabilește modul de dezvoltare unei anumite zone dintr-o localitate, acoperind toate aspectele legate de urbanism: locuințe, ciculație, spații verzi sau instituții publice.
Cadrul legislativ ce reglementează PUZ cuprinde:
- Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și de urbanism;
- Ordinul nr. 233/2016 cu Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001;
- Ordinul 2701/2010 referitor la amenajarea teritoriului şi de urbanism.
Principalele reguli stabilite prin intermediul unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) vizează procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), înălțimea maximă permisă, destinația zonei, normele de construcție, distanța de retragere a clădirilor față de marginea străzii și distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei.
Alte aspecte cuprinse în PUZ sunt:
- Permisiuni și restricții referitoare la dezvoltarea terenurilor.
- Statutul juridic al terenurilor și regulile de utilizare.
- Organizarea rețelei stradale, inclusiv alinierea și lățimea străzilor, precum și accesul la utilități.
- Măsuri de protecție a mediului, cum ar fi reglementările privind spațiile verzi, protecția zonelor sensibile sau soluțiile de gestionare a apelor pluviale.
Mai mult decât atât, PUZ-ul are un rol vital în planificarea și coordonarea dezvoltării integrate a zonelor dintr-o localitate. Este caracterizat prin complexitate și reprezintă o necesitate în contextul unei dinamici urbane accentuate.
Fără un PUZ bine definit, există riscul ca dezvoltarea unor zone din localitate să fie haotică, generând probleme precum poluarea, riscuri de accidente, deficiențe în infrastructură și altele.
Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) poate, de asemenea, stabili intrarea unui teren extravilan în limitele orașului, devenind astfel un teren intravilan.
Cine face PUZ?
Selectarea unui profesionist, respectiv a unei firme adecvate pentru elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) reprezintă o etapă importantă ce poate influența calitatea finală a proiectului și costurile asociate.
Când se cere PUZ?
Elaborarea planului urbanistic zonal este obligatorie în cazul:
- a) zonele centrale ale localităților;
- b) zonelor construite protejate și de protecție a monumentelor;
- c) zonele de agrement și turism;
- d) zone/parcuri industriale, tehnologice și de servicii;
- e) lotizări, pentru împărțirea în mai mult de 3 parcele;
- f) infrastructura de transport;
- g) zonele care fac obiectul restructurării sau regenerării urbane;
- h) alte zone stabilite de autoritățile publice locale din localități, potrivit legii.
Suprafața minimă pentru PUZ
Zonele pentru care se impun planuri urbanistice zonale (PUZ-uri) sunt specificate în Planul Urbanistic General (PUG), indiferent de dimensiunea sau populația respectivei unități administrativ-teritoriale.
Legislația nu stabilește o suprafață exactă a terenului pentru care este necesar un PUZ, dar oferă detalii referitoare la dimensiunile minime ale unei parcele pe care se poate construi, precum și la facilitățile pe care aceasta trebuie să le aibă.
Conform Regulamentului general pentru urbanism, parte din Hotărârea 525/1996, suprafețele rezultate din parcelare, care sunt destinate construcției, trebuie să îndeplinească următoarele criterii:
- O fațadă la stradă de minim 8 metri pentru clădiri alăturate și de minim 12 metri pentru clădirile izolate sau grupate;
- Suprafața minimă a parcelei de 150 mp pentru clădirile alăturate și de minim 200 mp pentru clădirile izolate sau grupate;
- Adâncimea lotului trebuie să fie cel puțin egală cu lățimea parcelei.
Parcelarea unui teren este posibilă atunci când acesta este împărțit în minim 4 loturi cu suprafețe minime conforme. De la 12 loturi în sus, este necesar un PUZ, dar acesta poate fi cerut și pentru suprafețe mai mici, în funcție de cerințele stabilite în PUG-ul localității.
Cât durează un PUZ?
Valabilitatea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) este menționată în certificatul de urbanism, reprezentând perioada în care proprietarul terenului sau dezvoltatorul poate implementa proiectul de construcție sau modernizare propus, după obținerea autorizației de construcție. Autorizația de construcție are o valabilitate inițială de 12 luni de la data emiterii, cu posibilitatea de prelungire cu încă 12 luni, în timpul cărora proiectul trebuie să fie demarat. Dacă proiectul nu este început în acest interval, valabilitatea PUZ-ului este pierdută.
De asemenea, termenul de valabilitate al documentațiilor de urbanism poate fi prelungit în funcție de progresul lucrărilor, dar numai după ce acestea au început, prin adoptarea unei hotărâri în acest sens de către autoritatea care a aprobat documentul respectiv. Excepție face Planul Urbanistic General (PUG), cu o valabilitate inițială de 12 luni, care poate fi prelungit o singură dată, în conformitate cu legislația în vigoare.
Taxa pentru PUZ
Procesul de obținere a aprobării Consiliului Local al Primăriei, pentru terenurile care solicită un aviz PUZ, pentru construire sau modernizare, implică o serie de documente, acte și avize preliminare, majoritatea fiind supuse taxării conform dispozițiilor Codului Fiscal. Costurile totale (raportate la suprafața terenului în metri pătrați) sunt considerate în mod obișnuit ca fiind echivalentul „taxei PUZ”.
De asemenea, deoarece PUZ-ul este un document care poate fi întocmit doar de către un arhitect urbanist acreditat, acesta implică și plata unei taxe sau a unui comision pentru serviciile acestuia.
PUZ-ul este un set complex de documente, care includ proiectele de construire sau modernizare, detalii tehnice și analize de oportunitate, precum și avizele necesare (cum ar fi cele geotehnice, de mediu, de utilități, acordurile vecinilor, de siguranță, de patrimoniu și altele).
Costul total poate varia în funcție de dimensiunea și complexitatea proiectului, suprafața terenului, zona geografică în care se află și taxele specifice aplicate de fiecare primărie, în conformitate cu deciziile Consiliului Local. De asemenea, trebuie să se ia în considerare și costurile asociate Planului Urbanistic Detaliat (PUD), deoarece frecvent PUZ-ul este însoțit de acesta.
Etape pentru elaborarea unui PUZ:
Principalele etape pentru obținerea elaborării și aprobării unui Plan Urbanistic Zonal:
❖ Întocmirea documentației pentru obținerea certificatului de urbanism în vederea aprobării PUZ;
❖ Eliberarea certificatului de urbanism pentru elaborarea PUZ;
❖ Obținerea de studii de specialitate, studiu geotehnic, studiu topografic, studiu solar, etc.;
❖ Obținerea Avizului de oportunitate în situațiile în care, prin Certificatul de Urbanism, se stabilește că este necesară obținerea acestui aviz;
❖ Informarea populației cu privire la intenția de elaborare a proiectului de PUZ;
❖ Întocmirea PUZ-ului, care conține piesele întocmite și regulamentul local de urbanism aferent, ca o parte scrisă, sub forma unui memoriu general;
❖ Obținerea documentației justificative pentru avizele tehnice în cadrul compartimentului tehnic de specialitate și comisiilor de specialitate ale fiecărui avizator în parte (comisii de monumente istorice, de mediu, de circulație, etc.);
❖ Obținerea aprobărilor tehnice specificate în certificatul de urbanism;
❖ Prezentarea documentației PUZ de către titularul proiectului în cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism și Amenajarea Teritoriului (CTUAT) din cadrul primăriei sau consiliului județean pe raza căruia se află proiectul;
❖ Efectuarea de modificări și/sau completări la documentație conform avizului comisiei;
❖ Prezentarea finală a documentației PUZ și aprobarea acesteia de către comisie (CTUAT);
❖ Prezentarea de către primar a proiectului de PUZ în vederea aprobării prin Hotărâre de Consiliu Local;
❖ Dezbaterea și aprobarea în ședința Consiliului Local a PUZ în termen de maximum 45 de zile de la data depunerea proiectului de către primar.
În termen de 30 de zile de la depunerea întregii documentații, Primarul trebuie să depună cererea de aprobare către Consiliul Local, iar apoi, în termen de 45 de zile, Consiliul Local are obligația de a emite Hotărârea de PUZ, care trebuie să fie comunicată solicitantului.
