Ce înseamnă uzufruct?
Uzufructul este un drept real care conferă unei persoane posibilitatea de a exercita anumite prerogative (drepturi și obligații) asupra bunului aparținând unei alte persoane. Faptul că dreptul de uzufruct este un drept real înseamnă că, deși nu este proprietarul bunului, uzufructuarul își poate exercita prerogativele asupra bunului cum consideră el de cuviință fără a putea fi restricționat de proprietar.
Concret, dreptul de uzufruct conferă titularului său dreptul de a folosi un bun și de a-i culege fructele, însă cu condiția de a nu deteriora bunul. Fructele bunului reprezintă tot ceea ce produce bunul, respectiv tot ceea ce se produce de pe urma bunului. Fructele pot fi naturale (cele produse de bun fără intervenția omului, cum ar fi fructele unui pom), industriale (cele care necesită intervenția omului, cum ar fi recoltele) și civile (sumele de bani câștigate de pe urma bunului, cum ar fi chiriile). Din momentul constituirii uzufructului, toate acestea se cuvin uzufructuarului care le percepe pentru el, dacă prin actul de constituire nu se prevede altfel.
Conform art. 704 din Codul civil ”Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile”. Așadar, uzufructul poate fi constituit prin convenție între părți (acte între vii) sau prin testament (acte mortis causa). De asemenea, uzufructul se poate constitui și prin uzucapiune, condițiile de la uzucapiune prevăzute de Noul Cod civil, precum și cele prevăzute de Vechiul Cod civil și Decretul-Lege 115/1938 fiind aplicabile cu singura condiție ca posesia bunului să se desfășoare în scopul obținerii unui drept de uzufruct. Sintagma alte moduri prevăzute de lege face trimitere la câteva instituții ale Codului civil cum ar fi partajul sau prestația compensatorie între soți.
De asemenea, Codul civil prevede faptul că uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente. Așadar, acesta nu va putea fi constituit, spre exemplu, în favoarea unei persoane juridice în curs de formare, ci numai în favoarea unei persoane juridice deja înființate, respectiv în favoarea unei persoane fizice deja concepute, cu condiția ca aceasta să se nască vie. Uzufructul poate fi cel mult viager în cazul persoanei fizice (poate fi instituit pentru durata întregii vieți a unei persoane). În cazul persoanei juridice, uzufructul se poate constitui pe o perioadă de cel mult 30 de ani. Uzufructul este cesibil (poate fi transmis unei alte persoane) prin act juridic expres, însă acesta nu se transmite moștenitorilor odată cu moartea uzufructuarului, având în vedere caracterul său cel mult viager.
Uzufructul se stinge prin ajungerea la termen, prin moartea uzufructuarului dacă acesta este persoană fizică, respectiv prin încetarea existenței în cazul persoanei juridice, prin renunțarea uzufructuarului la dreptul său, prin consolidare (când aceeași persoană devine proprietar și uzufructuar) sau prin neuzul bunului de către uzufructuar timp de 10 ani. De asemenea, uzufructul poate înceta la inițiativa nudului proprietar în cazul abuzului de folosință, adică în situațiile în care uzufructuarul fie exercită folosința bunului în mod abuziv, fie aduce stricăciuni acestuia sau, după caz, îl lasă să se degradeze.
Ce drepturi are uzufructuarul?
Raportat la definiția uzufructului, dreptul principal al uzufructuarului este acela de a folosi bunul și de a-i culege fructele. Acestea sunt drepturile principale ce decurg din uzufruct dat fiind că acestea sunt două dintre atributele dreptului de proprietate care se transferă la uzufructuar în momentul instituirii uzufructului. Având în vedere că aceste atribute ale dreptului de proprietate (folosința și dreptul de a culege fructele bunului) se transferă, lăsând dreptul de proprietate ”incomplet”, aceste prerogative revin exclusiv uzufructuarului. Totuși, raportat la prevederile Codului civil, prin actul de constituire, părțile pot prevedea împărțirea acestor prerogative între uzufructuar și proprietar.
Uzufructuarul, are, de asemenea, dreptul de a ceda uzufructul fără a avea acordul nudului proprietar pentru aceasta. Cu alte cuvinte, uzufructuarul poate transmite prerogativele sale unei alte persoane. Odată ce dreptul a fost transmis și nudul proprietar a fost notificat cu privire la aceasta, uzufructuarul inițial nu mai are nicio obligație față de nudul proprietar, noul uzufructuar dobândind prerogativele asupra bunului în cauză. Cesibilitatea uzufructului este regula în materie, însă, prin actul de constituire, părțile pot stabili ca dreptul să nu poată fi transmis unei alte persoane.
De asemnea, atât timp cât își respectă obligațiile, uzufructuarul poate exploata bunul oricum își dorește. Acesta poate, spre exemplu, să închirieze bunul. Când este vorba despre bunuri imobile, dacă sunt îndeplinite toate formalitățile în materie de carte funciară, locațiunea încheiată de uzufructuar este opozabilă proprietarului. Cu alte cuvinte, proprietarul bunului nu se poate opune locațiunii, fiind obligat să o respecte până la data încetării ei. Desigur, uzufructuarul nu poate închiria bunul pe o perioadă care depășește durata propriului drept de uzufruct. Dacă uzufructul încetează prin ajungerea la termen, momentul stingerii dreptului de uzufruct va fi și momentul încetării contractelor de locațiune, chiar dacă acestea au fost încheiate pe perioade mai lungi de timp. Dacă, însă, uzufructul încetează din alte cauze (cum ar fi moartea uzufructuarului), locațiunile pot continua și după stingerea acestuia, pe o perioadă care diferă de la caz la caz. Indiferent de situație, locațiunile nu vor putea depăși 3 ani de la momentul stingerii uzufructului.
Nu în ultimul rând, uzufructuarul are toate drepturile corelative obligațiilor proprietarului. Spre exemplu, proprietarul are obligația de a efectua reparațiile mari care privesc bunul. Dacă acesta nu își respectă această obligație, uzufructuarul poate face reparațiile pe cheltuiala sa și apoi să ceară despăgubiri în instanță.
Ce obligații are uzufructuarul?
Dacă ne raportăm la definiția uzufructului, cea mai importantă obligație care revine uzufructuarului este aceea de a conserva substanța bunului. Cu alte cuvinte, uzufructuarul este dator să se îngrijească de bun astfel cum ar face-o un bun proprietar. În concret, acesta trebuie să nu desfășoare activități care să ducă la deteriorarea bunului, trebuie să efectueze toate reparațiile de întreținere, cele mari fiind în sarcina nudului proprietar, cu excepția situației în care acestea au fost provocate de neglijența uzufructuarului. De asemenea, uzufructuarul trebuie să se îngrijească de bun astfel încât acesta să nu se degradeze.
Din punct de vedere cronologic, prima obligație a uzufructuarului este aceea de inventariere. Acesta nu poate prelua bunul până nu face inventarul acestuia prin care să constate starea exactă a bunului, precum și eventualele accesorii cu care vine bunul. Inventarul se face numai în prezența nudului proprietar, respectiv, numai după ce a fost notificat în acest sens dacă acesta consimte să nu fie de față. Tot la momentul instituirii, uzufructuarul are obligația de a depune o garanție care să asigure îndeplinirea obligațiilor. Cei care instituie dreptul de uzufruct prin transmiterea dreptului de proprietate unei alte persoane, reținând atributele uzufructului pentru ei vor fi, de regulă, scutiți de plata acestei garanții.
De asemenea, uzufructuarul are obligația de a-l înștiința pe nudul proprietar cu privire la orice uzurpare a fondului, respectiv orice contestare a dreptului de proprietate pentru ca acesta din urmă să poată lua măsurile pentru conservarea bunului și a dreptului de proprietate. Dacă există litigii cu privire la folosința bunului, uzufructuarul este cel care va suporta cheltuielile de judecată. De asemenea, dacă bunul este asigurat, uzufructuarul va plăti primele de asigurare pe perioada uzufructului.
Uzufructuarul poate evacua proprietarul?
Uzufructuarul are un drept real asupra bunului ceea ce înseamnă că acesta își poate exercita în mod direct dreptul asupra bunului. Așadar, uzufructuarul are un drept separat de cel al nudului proprietar, ele coexistând asupra aceluiași bun. În acest sens, proprietarul nu are voie să încalce limitele dreptului de uzufruct. În ipoteza în care uzufructuarul își îndeplinește toate obligațiile ce decurg din uzufruct și, totodată, nu își exercită dreptul în mod abuziv; dacă nudul proprietar îl stânjenește pe uzufructuar în exercitarea dreptului său, acesta din urmă are la-ndemână o acțiune confesorie de uzufruct.
Această acțiune permite uzufructuarului să apeleze la instanța de judecată care poate obliga orice persoană, inclusiv nudul proprietar, să oprească orice comportament care încalcă dreptul uzufructuarului. Așadar, în ipoteza în care nudul proprietar ar intra în imobilul asupra căruia uzufructuarul are drept exclusiv de folosință, instanța poate dispune evacuarea acestuia.
Însă, dacă prin actul de constituire s-a stabilit că nudul proprietar va avea în continuare un drept de folosință asupra bunului, acesta nu va putea fi evacuat, însă va putea fi obligat de instanță să înceteze orice exercitare abuzivă a dreptului său și, dacă este cazul, să plătească despăgubiri pentru eventualele prejudicii cauzate uzufructuarului.
