În contextul dreptului succesoral român, una dintre întrebările frecvente ale celor care doresc să dezbată o succesiune se referă la necesitatea efectuării cadastrului și a înregistrării imobilelor în sistemul de carte funciară în timpul procedurii succesorale. Majoritatea acestor întrebări se nasc dintr-o înțelegere deficitară a rolului cadastrului în dinamica drepturilor reale.
Răspunsul scurt – nu, cadastrul nu este necesar la succesiune. În continuare, acest articol își propune să clarifice aspectele legate de cadastru și succesiune și posibilele puncte de întâlnire ale celor două instituții, conform legislației din România.
Cadastrul și Succesiunea
În prealabil, este necesar să precizăm că putem discuta despre cadastru în contextul succesiunii doar în situațiile în care printre bunurile lăsate în urma sa de defunct se numără și bunuri imobile, acestea fiind singurele care fac obiectul lucrărilor de cadastru. Potrivit Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, utilă în acest context, prin imobil înțelegem terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic.
1. Cadastrul
Fără a intra în prea multe detalii, cadastrul reprezintă totalitatea lucrărilor tehnice realizate pentru identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale, precum și reprezentarea acestora prin intermediul hărților și a planurilor cadastrale.
Finalitatea sistemului de cadastru, astfel cum e enunțată de art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, este aceea a înregistrării imobilelor în registrul de publicitate imobiliară alcătuit din cărțile funciare întocmite și numerotate la nivelul teritoriilor administrative ale fiecărei localități. Potrivit aceleiași legi, cadastrul împreună cu cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională.
Cadastrul este așadar important din perspectiva celor 3 funcții pe care le îndeplinește:
- Funcția tehnică, ce constă în înregistrarea proprietăților pe baza măsurătorilor de specialitate, a poziționării și a limitelor față de imobilele învecinate, așa cum se prezintă realitatea din teren;
- Funcția economică, prin determinarea elementelor tehnice necesare stabilirii valorii impozabile a imobilelor și a obligațiilor fiscale din sarcina
- Funcția juridică, prin evidențierea proprietarilor imobilelor, precum și a oricăror persoane care au drepturi reale asupra acestora și a situațiilor juridice născute în legătură cu acestea.
2. Succesiunea
Conform art. 557 alin. (1) Cod civil, „Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară (…)”. Succesiunea reprezintă, deci, un mod de dobândire a proprietății de către moștenitorii legali sau testamentari ai unei persoane decedate, asupra bunurilor rămase de pe urma acesteia.
Dreptul de proprietate se dobândește de către moștenitori încă de la momentul deschiderii succesiunii, adică momentul la care are loc decesul persoanei moștenite, însă stabilirea identității moștenitorilor, a întinderii drepturilor de care aceștia se bucură, precum și stabilirea masei succesorale – adică a totalității bunurilor, a drepturilor și a datoriilor care fac obiectul transmiterii – se realizează prin procedura dezbaterii succesorale, la notar sau prin instanță. În urma parcurgerii acestei proceduri, se va elibera de către notarul public un certificat de moștenitor sau, după caz, se va pronunța o hotărâre judecătorească, care va face dovada dreptului de proprietate dobândit pe această cale de către moștenitori.
Este necesar cadastru la succesiune? – Necesitatea Cadastrului în Succesiune
Pentru a oferi un răspuns, este necesar mai întâi avem în vedere următoarelor articole din Codul civil:
- Potrivit art. 885 alin. (1), „Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.”
- Conform art. 887 alin. (1), „Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.”
- Iar art. 887 alin. (3) prevede că „În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.”
La nivel practic, succesiunea poate fi dezbătută atât la notar, cât și prin instanță chiar dacă în masa succesorală există imobile care nu au fost înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară. Ca finalitate a acestei proceduri, indiferent de forma aleasă, moștenitorii vor deveni proprietari asupra imobilului în discuție, potrivit cotei fiecăruia, fără înscriere în cartea funciară.
Raportat la cele de mai sus, cadastrul și intabularea imobilului vor deveni totuși necesare în momentul în care moștenitorii vor dori să vândă mai departe imobilul, să îl greveze cu ipoteci ori alte sarcini sau să realizeze orice acte juridice de dispoziție cu privire la acesta.
Punctual, raportat la întrebarea dacă este necesar cadastru la succesiune, sunt de reținut următoarele aspecte:
- Identificarea și Descrierea Bunurilor Imobile: Cu toate că pentru identificarea și descrierea precisă a unui imobil este necesar cadastrul, un imobil poate fi inclus în masa succesorală și transmis către moștenitori chiar și în lipsa cadastrării.
- Transferul Proprietății: În materia transferului de proprietate funciară, necesitatea înscrierii în cartea funciară reprezintă regula, dar un imobil poate fi dobândit prin succesiune și în lipsa înscrierii.
- Clarificarea Statutului Juridic: Cadastrul și înscrierea în cartea funciară sunt esențiale pentru clarificarea statutului juridic al imobilului, inclusiv a eventualelor sarcini, cum ar fi ipotecile sau a altor drepturi reale care poartă asupra sa, fiind astfel recomandabile chiar și în lipsa necesității lor în materie de succesiuni.
Concluzionând asupra tuturor celor expuse, efectuarea cadastrului este o condiție indispensabilă pentru înregistrarea imobilelor în Cartea Funciară. Cu toate că înscrierea imobilelor în Cartea Funciară ar trebui să reprezinte regula, realitatea arată că multe imobile din România nu figurează în acest sistem. Din perspectivă succesorală, acest fapt nu constituie o problemă, întrucât drepturile de proprietate imobiliară pot fi dobândite cu succes pe această cale chiar și în lipsa lucrărilor cadastrale și a intabulării imobilelor care fac obiectul lor.
Cadastrul și Cartea funciară au însă rolul lor deosebit de important, asigurând legalitatea și transparența transferului de proprietate, precum și șanse mai mari de evitare a litigiilor care se pot naște în legătură cu acesta.