Modalități de luare în spațiu
Încheierea unui contract de locațiune
Locațiunea este contractul prin care locatorul transmite locatarului dreptul de folosință temporară asupra unui bun, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Contractul de închiriere trebuie să cuprinde următoarele elemente:
- datele persoanele ale părților contractante;
- descrierea bunului închiriat (adresa, suprafața, dotările);
- stabilirea chiriei lunare (cuantumul, modalitatea de plată, suma plătită cu titlu de garanție);
- data de la care contractul produce efecte;
- durata contractului;
- drepturile și obligațiile părților;
- încetarea contractului;
- data și semnătura părților.
Contractul de locațiune trebuie să fie încheiat în formă scrisă și este supus înregistrării la organele fiscale teritoriale.
Încheierea unui contract de comodat
Comodatul sau împrumutul de folosință a unei locuințe este contractul prin care o persoană, numită comodant, oferă spre folosință temporară și gratuită unei alte persoane, numită comodatar, dreptul de a folosi un bun imobil (casă, apartament) cu destinația de locuință.
Este absolut necesar ca transmiterea dreptului de folosință să se facă cu titlu gratuit (deci folosința bunului nu este condiționată de vreo obligație de plată ori un alt folos material).
Deci, spre deosebire de contractul de locațiune, în cazul încheierii unui contract de comodat nu se va percepe plata vreunei chirii și aceasta nu este supus înregistrării la organele fiscale teritoriale.
Contractul de comodat trebuie să cuprinde următoarele elemente:
- datele persoanele ale părților contractante;
- descrierea bunului închiriat (adresa, suprafața, dotările);
- data de la care contractul produce efecte;
- durata contractului;
- drepturile și obligațiile părților;
- încetarea contractului;
- data și semnătura părților.
Declarația de primire în spațiu
Declarația de luare în spațiu este actul prin care o persoană fizică sau juridică (găzduitorul) își exprimă acordul cu privire la primirea în spațiul său locativ al altei persoane.
Această declarație se dă pentru a face dovada adresei de domiciliu a persoanei primite în spațiu, în vederea eliberării cărții de identitate sau a stabilirii reședinței la acea adresă (aplicării vizei de flotant).
Declarația de primire în spațiu a găzduitorului poate fi dată în fața lucrătorului din cadrul serviciului public comunitar de evidență a persoanelor, a polițistului de siguranță publică, a notarului public ori a funcționarului misiunii diplomatice sau oficiului consular al României.
Simpla existență a unei astfel de declarații, fără a exista un contract (de locațiune ori comodat) încheiat între găzduitor și găzduit, nu dă naștere la niciun fel de drept asupra locuinței în favoarea celui din urmă.
Astfel că, dacă cel găzduit locuiește efectiv împreună cu găzduitorul, găzduitorul îi poate solicita oricând să părăsească locuința, putând în acest sens să apeleze la sprijinul agenților de poliție.
Ce drepturi are o persoană luată în spațiu?
În ipoteza încheierii unui contract de locațiune, locatorul are dreptul de a i se asigura în mod constant folosința liniștită și utilă a bunului, locatorul fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.
De asemenea, locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosința bunului. Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporțională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, el poate rezilia contractul, în condițiile legii. Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat și la daune-interese.
În cazul încheierii unui contract de comodat, comodatarul (cel primit în spațiu) are dreptul de a folosi locuința respectivă și trebuie să suporte cheltuielile necesare folosinței și întreținerii spațiului respectiv, neavând dreptul să ceară restituirea lor. Comodatarul trebuie să predea bunul la expirarea termenului stabilit de părți la momentul încheierii contractului de comodat sau la cererea comodantului, atunci când nu a fost stabilit un termen.
Din punct de vedere legal, în situația în care o persoană este luată în spațiu fără a exista un contract încheiat între găzduitor și cel găzduit, atunci persoana în cauză nu dobândește niciun drept asupra locuinței. Raporturile dintre găzduitor și cel găzduit vor fi guvernate de simpla înțelegere a părților, atât timp cât aceasta durează. Găzduitorul are dreptul de a decide cât timp și în ce condiții primește o persoană în locuința sa.
Riscuri luare în spațiu
Este important de menționat că persoana primită în spațiu nu dobândește un drept de proprietate asupra locuinței, ci doar dreptul de a folosi locuința respectivă, conform înțelegerii contractuale existente între părți. Dreptul de a folosi bunul se pierde la momentul la care contractul încetează.
Dacă părțile nu au încheiat un contract, cum este și situația în care găzduitorul dă o declarație de primire în spațiu a unei persoane, raporturile dintre părți sunt fundamentate pe îngăduința găzduitorului. În această situație, cel găzduit ar trebui să părăsească locuința la cererea proprietarului.
Practica a arătat însă că există situații în care persoana primită în spațiu refuză să părăsească de bună-voie locuința la momentul încetării contractului (de locațiune ori comodat) sau la momentul la care i se solicită acest fapt de către găzduitor, acesta reprezentând principalul risc al luării unei persoane în spațiu.
În asemenea cazuri se ajunge în situația de a fi necesar să se apeleze la instanța de judecată cu o cerere privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.
Persoana luată în spațiu care își declară domiciliul la adresa la care este situată locuința respectivă are dreptul de a primi corespondența la această adresă.
De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege, dacă instanța emite un mandat de aducere pe numele celui găzduit, acesta va fi căutat de către organele de poliție la adresa de domiciliu (deci la adresa spațiului locativ).
Evacuare persoană luată în spațiu
La încetarea locațiunii, când locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatorul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Dacă locațiunea este pe durată nedeterminată, denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare a imobilului, în condițiile prezentului articol.
Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia (comodatar sau altă persoană primită în spațiu), după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
În caz de refuz de a elibera locuința, evacuarea persoanei care ocupă fără drept locuința se va face în temeiul unei hotărâri judecătorești. În acest sens, proprietarul (sau locatorul) solicită judecătoriei de la locul situării imobilului ocupat fără drept să pronunțe o hotărâre prin care să dispună evacuarea imediată a ocupantului.
Evacuarea chiriașului nu aduce atingere dreptului locatarului sau proprietarului la plata chiriei (atunci când aceasta este datorată).
Dacă iau pe cineva în spațiu plătesc impozit?
Da, pentru ipoteza în care se încheie un contract de locațiune a unui bun se datorează impozit pe venit.
Potrivit dispozițiilor Codului fiscal veniturile obține din cedarea folosinței bunurilor sunt supuse impozitării. Veniturile din cedarea folosinței bunurilor sunt veniturile, în bani și/sau în natură, obținute inclusiv în ipoteza în care s-a încheiat un contract de închiriere a unui bun imobil (teren, casă, apartament). În această ipoteză locatorul datorează 10% impozit din venitul net obținut în urma închirierii bunului.
Pentru ipoteza în care se încheie un contract de comodat sau dacă o persoană este primită în spațiu în temeiul unui declarații nu se datorează impozit pe venit, deoarece nu se percepe o compensație (stabilită în bani sau alte bunuri) în schimbul dreptului de a folosi spațiul locativ.
