Ce înseamnă uzucapiune?
Uzucapiunea (prescripția achizitivă) este un mod de dobândire a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale principale (uzufruct, abitație, uz, superficie și servitute). În concret, uzucaparea unui bun presupune adoptarea, în raport de bunul în discuție, a unui comportament pe care l-ar avea adevăratul titular al dreptului real principal. Cu alte cuvinte, dacă, de exemplu, cineva dorește obținerea dreptului de proprietate asupra unui bun, acesta va trebui să se comporte ca un proprietar în raport de bunul respectiv.
Uzucapiunea este de mai multe feluri, distincțiile principale făcându-se între uzucapiune mobiliară și uzucapiune imobiliară, respectiv între uzucapiune tabulară și uzucapiune extratabulară. Indiferent de tipul de uzucapiune despre care discutăm, este nevoie ca asupra bunului în discuție, viitorul dobânditor să exercite o posesie utilă. Prin uzucapiune se obțin în general drepturi asupra unor bunuri pe care nu le posedă în fapt nimeni.
Bunurile care fac obiectul proprietății publice a statului sau, după caz, a unităților teritorial-administrative nu pot fi uzucapate.
Condiții uzucapiune
Condițiile uzucapiunii diferă în funcție de tipul acesteia, respectiv uzucapiune mobiliară sau uzucapiune imobiliară, cea din urmă fiind la rândul ei de două feluri, respectiv uzucapiune tabulară sau uzucapiune extratabulară.
Uzucapiune mobiliară
În cazul uzucapiunii mobiliare Conform Codului civil actual, termenul de uzucapiune este de 10 ani. În cazul bunurilor mobile, uzucapiunea intervine ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate în situațiile în care dispozițiile art. 937 ale Codului civil referitoare la posesia de bună-credință nu sunt aplicabile. În concret, proprietatea bunurilor mobile este căpătată prin uzucapiune când dobânditorul este de rea-credință (știe că respectivul bun nu i se cuvine), respectiv când, deși este de bună-credință (crede în mod justificat că a dobândit bunul în mod legal) acesta l-a dobândit cu titlu gratuit de la un neproprietar.
Uzucapiune imobiliară
Uzucapiunea imobiliară (dobândirea bunurilor imobile) este de două feluri: uzucapiune tabulară și uzucapiune extratabulară.
Uzucapiune tabulară
Uzucapiunea tabulară intervine în situația în care bunul imobil este înscris în cartea funciară pe numele unei persoane care însă, fără să cunoască acest lucru, nu deține, de fapt, un titlu de proprietate valabil. Acest lucru se întâmplă în situația în care acesta a dobândit bunul de la un neproprietar fără să știe că cel de la care a obținut bunul nu avea, de fapt, calitatea de proprietar. De asemenea, o astfel de ipoteză mai are loc și în cazurile în care, din anumite motive, deși o persoană a dobândit bunul de la proprietarul real al acestuia, titlul de dobândire nu este valabil (în cazul viciilor de consimțământ, în cazul în care nu s-au respectat condițiile de încheiere a actului etc.).
Într-o astfel de situație, dacă nimeni nu contestă dreptul presupusului proprietar în termen de 5 ani de la înscrierea dreptului în cartea funciară, acesta devine proprietar legitim, astfel că după împlinirea acestui termen, nimeni nu mai poate contesta dreptul acestuia asupra bunului.
Uzucapiune extratabulară
Uzucapiunea extratabulară operează ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, conform art. 930 în următoarele situații:
”a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.”
În aceste ipoteze, dacă posesorul stăpânește bunul timp de 10 ani fără ca o altă persoană care are un titlu de proprietate asupra bunului să revendice bunul, după împlinirea acestui termen, uzucapantul poate să își înscrie dreptul asupra imobilului în cartea funciară, devenind astfel proprietarul legitim al bunului.
Având în vedere că Noul Cod civil a intrat în vigoare în 2011, trebuie să ținem cont de faptul că în cazul situațiilor în care posesia unui bun a început înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, se aplică reglementarea Vechiului Cod civil care este diferită. Așadar, potrivit Vechiului Cod civil, există două tipuri de uzucapiune: uzucapiunea de scurtă durată și uzucapiunea de lungă durată.
Pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun prin uzucapiunea de scurtă durată, trebuie îndeplinite următoarele condiții:
- Bunul să fie imobil;
- Persoana care dorește să dobândească bunul să exercite o posesie utilă asupra acestuia (adică posesia să nu fie obținută prin violență, să nu fie exercitată în secret și să fie exercitată în mod continuu);
- Posesorul să fie de bună-credință (adică să creadă în mod justificat că el este adevăratul proprietar al bunului);
- Posesia să fie întemeiată pe un titlu just (posesorul să fi dobândit dreptul printr-un contract cum sunt cel de donație sau contractul de vânzare-cumpărare).
În aceste cazuri, în funcție de locul în care se află bunul, se aplică următoarele termene de uzucapiune:
- Pentru bunurile aflate în circumscripția Curții de Apel de la domiciliul posesorului, termenul de uzucapiune este de 10 ani;
- Pentru bunurile aflate în circumscripția unei alte Curți de Apel decât cea din raza domiciliului posesorului, termenul de uzucapiune este de 20 de ani.
Pentru ca o persoană să dobândească dreptul de proprietate asupra unui bun imobil prin uzucapiunea de lungă durată, este necesar ca aceasta să exercite o posesie utilă timp de 30 de ani, nefiind necesară îndeplinirea altor condiții. Acest tip de uzucapiune este valabil și pentru dobândirea bunurilor mobile.
Se mai impune precizarea că în regiunile de carte funciară, respectiv Transilvania, Banat, Crişana, Satu Mare şi Bucovina, posesiile începute anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil vor fi guvernate de dispozițiile Decretului Lege nr. 115/1938. Astfel, uzucapiunea va opera doar în condițiile prevăzute de art. 27 sau art. 28 din acest actul normativ, care reglementează uzucapiunea tabulară, respectiv pe cea extratabulară, după cum urmează:
- Art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938 – uzucapiunea tabulară: „În cazul când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani. ;
- Art. 28 din Decretul – lege nr. 115/1938 – uzucapiunea extratabulară: „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.
De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate.”
Acte necesare uzucapiune
Actele necesare pentru uzucaparea unui bun sunt, de principiu, actele care dovedesc îndeplinirea condițiilor uzucapiunii. După cum vorbim despre un fel sau altul de uzucapiune, actele necesare îndeplinirii formalităților cerute de lege vor varia. În esență sunt necesare următoarele acte:
- Certificatul eliberat de Serviciul Public de Evidență a Persoanelor prin care se atestă că titularul dreptului înscris în Cartea Funciară este decedat (dacă ultimul proprietar al imobilului era persoană fizică); certificatul emis de instituția competentă care să ateste încetarea existenței persoanei juridice (dacă ultimul proprietar al imobilului a fost persoană juridică); respectiv extrasul de carte funciară în care s-a înregistrat declarația de renunțare – în funcție de încadrarea în situațiile uzucapiunii extratabulare enumerate mai sus;
- Actul emis de camera notarilor publici care să specifice dacă moștenirea (în cazul decesului persoanei fizice) a fost dezbătută;
- Certificatul emis de primăria în a cărei rază este situat imobilul care să ateste că acesta nu face parte din proprietatea publică a unității administrativ-teritoriale (proprietate județului, orașului, comunei sau, după caz, a municipiului);
- Documentația cadastrală a imobilului;
- Titlul pe care se bazează posesia (actul juridic pe baza căruia posesorul a considerat că are dreptul de a poseda imobilul);
- Numele, prenumele și domiciliul a martorilor care pot atesta că bunul a fost posedat de solicitant în condițiile și pe perioada prevăzute de lege;
- Cererea de chemare în judecată (care va cuprinde: data de la care se posedă imobilul sub nume de proprietar, temeiul uzucapiunii – actul în baza căruia a fost exercitată posesia, mențiunea că imobilul este sau nu înscris în cartea funciară, numele sau denumirea vechiului proprietar sau a succesorilor acestuia).
Află cum se poate face uzucapiunea unui teren fără acte!
