Uzucapiune – ce înseamnă?
Uzucapiunea sau prescripția achizitivă este un mod de dobândire a dreptului de proprietate prin care persoana care posedă un anumit bun pentru o perioadă de timp devine proprietarul acelui bun. Uzucapiunea este de mai multe feluri, astfel că termenul pentru care dobânditorul trebuie să posede bunul, precum și celelalte condiții ale uzucapiunii, diferă de la un caz la altul.
De câte feluri este uzucapiunea?
Conform reglementării actuale, uzucapiunea poate fi mobiliară sau imobiliară, după cum este vorba de dobândirea unui bun mobil sau imobil.
Uzucapiunea mobiliară presupune exercitarea unei posesii utile (continuă, publică și pașnică) asupra bunului, pentru o perioadă de 10 ani. Dacă în acești 10 ani, nimeni nu revendică bunul de la posesor, acesta va deveni proprietarul de drept al bunului.
Este important să facem distincția între uzucapiunea mobiliară și posesia de bună-credință care are ca efect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil. Posesia de bună-credință intervine în situațiile expres prevăzute de articolul 937 din Codul Civil, în care o persoană de bună-credință (care consideră în mod justificat că este proprietarul bunului) dobândește bunul de la un neproprietar, în schimbul unei sume de bani.
Când discutăm despre dobândirea unui bun imobil prin uzucapiune, Codul civil distinge între uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară.
Uzucapiunea extratabulară intervine atunci când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau, după caz, a înscris o declarație de renunțare la dreptul asupra bunului ori atunci când bunul nu este înscris în cartea funciară. În aceste situații, termenul de uzucapiune este de 10 ani.
Uzucapiunea tabulară beneficiază de un termen mai scurt, însă dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil pe calea uzucapiunii tabulare impune ca dobânditorul să fie înscris în cartea funciară ca proprietar al bunului, chiar dacă, în fapt, acesta nu este proprietar. Acest lucru se întâmplă atunci când persoana care crede în mod justificat că este proprietarul unui bun imobil, fie a dobândit bunul de la un neproprietar, fie a dobândit bunul în baza unui act care nu este valabil din punct de vedere juridic.
Totodată, pentru a se putea prevala de uzucapiunea tabulară este necesar ca posesorul să fie de bună-credință la data înregistrării cererii de înscriere în CF, respectiv la data intrării în posesia efectivă a bunului, însă legea nu impune ca buna-credință să se mențină pe toată durata posesiei (5 ani).
În situația în care, în decursul a 5 ani de la înscriere, nimeni nu contestă dreptul de proprietate al celui înscris în cartea funciară în aceste condiții, persoana în cauză devine proprietar legitim al bunului, în temeiul uzucapiunii.
Deși în noua reglementare acestea sunt toate tipurile de uzucapiune posibile, trebuie să ținem cont de faptul că unele posesii asupra unor bunuri au început înainte de 2011, adică înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil. Așadar, pentru posesiile începute înainte de acest moment, se vor aplica regulile instituite de Vechiul Cod civil care distinge între uzucapiunea de scurtă durată și uzucapiunea de lungă durată.
Uzucapiunea de scurtă durată operează doar în cazul bunurilor imobile și impune câteva condiții. Astfel, pentru a beneficia de termenul posesiei de scurtă durată se impune îndeplinirea următoarelor condiții:
- dobânditorul trebuie să exercite o posesie utilă (neîntreruptă, pașnică și publică),
- să fie de bună-credință (să creadă în mod justificat că este proprietarul imobilului) și
- să se întemeieze pe un titlu just (să fi obținut dreptul asupra unui imobil în baza unui act translativ de proprietate care în aparență îndeplinește toate condițiile de validitate).
Termenul pentru uzucapiunea de scurtă durată diferă după locul unde se află bunul. Dacă bunul se află în circumscripția Curții de Apel în a cărei rază dobânditorul își are domiciliul, termenul de uzucapiune este de 10 ani. Dacă bunul se află însă în circumscripția unei alte Curți de Apel, termenul în care acesta va putea uzucapa va fi de 20 de ani.
Uzucapiunea de lungă durată presupune îndeplinirea unei singure condiții, anume posesia utilă exercitată asupra bunului timp de 30 de ani, indiferent dacă uzucapantul este sau nu de bună-credință. Dacă dobânditorul a posedat neîntrerupt bunul pe parcursul a 30 de ani, după împlinirea acestui termen, va putea cere înscrierea dreptului în cartea funciară pe numele său, devenind astfel proprietar legitim al bunului. Acest tip de uzucapiune operează atât în cazul bunurilor mobile, cât și asupra bunurile imobile.
Se mai impune precizarea că în regiunile de carte funciară, respectiv Transilvania, Banat, Crişana, Satu Mare şi Bucovina, posesiile începute anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil vor fi guvernate de dispozițiile Decretului-Lege nr. 115/1938. Astfel, uzucapiunea va opera doar în condițiile prevăzute de art. 27 sau art. 28 din acest actul normativ, care reglementează uzucapiunea tabulară, respectiv pe cea extratabulară, după cum urmează:
- Art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938 – uzucapiunea tabulară: „În cazul când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani. ;
- Art. 28 din Decretul – lege nr. 115/1938 – uzucapiunea extratabulară: „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.
De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate.”
Uzucapiune teren fără acte
Raportat la tipurile de uzucapiune descrise anterior, conchidem că uzucaparea unui bun fără încheierea în prealabil a unor acte juridice este posibilă în cazurile de uzucapiune mobiliară și imobiliară extratabulară reglementate de Noul cod civil, în cazul uzucapiunii extratabulare reglementată de art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938, respectiv în cazul uzucapiunii de lungă durată reglementată de Vechiul Cod civil.
Deși nu este necesară încheierea prealabilă a unor acte juridice, odată împlinit termenul de uzucapiune, pentru înscrierea dreptului în cartea funciară va fi necesară obținerea unei hotărâri judecătorești care să ateste existența dreptului de proprietate asupra bunului în favoarea persoanei uzucapantului.
De asemenea, în cursul procesului, instanța va cere dovedirea posesiei care se va putea face, printre altele, și prin anumite înscrisuri.
