Clarificarea regimului juridic al imobilelor lipsite de acte de proprietate reprezintă una dintre provocările majore ale sistemului de publicitate imobiliară din România. Pe lângă acțiunea în constatarea uzucapiunii, procedură anevoioasă și costisitoare, Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 a instituit și alte mecanisme menite să faciliteze recunoașterea drepturilor reale prin notarea posesiei în cartea funciară.
Aceste proceduri alternative se pot realiza fie în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică inițiate de oficiile teritoriale de cadastru, fie la cererea persoanelor interesate, prin înregistrarea sporadică. În continuare, vom detalia condițiile și efectele specifice ale celor două modalități de notare a posesiei.
- Înregistrarea sistematică
Înregistrarea sistematică presupune realizarea din oficiu a lucrărilor de cadastru și înscriere în cartea funciară pentru toate imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială sau sector cadastral, în scopul înregistrării gratuite a proprietăților. Cu această ocazie, art. 13 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 permite notarea posesiei de fapt asupra imobilelor lipsite de acte de proprietate, în baza următoarelor documente:
- fișa de date a imobilului semnată de posesorul imobilului și de persoana autorizată care efectuează lucrările de înregistrare sistematică;
- adeverința eliberată de primărie, care confirmă că posesorul este cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar și că imobilul nu aparține domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale.
Pentru anumite categorii speciale de imobile, legea prevede condiții suplimentare de notare a posesiei în cadrul înregistrării sistematice:
- în cazul terenurilor din extravilan suprapuse peste fondul forestier, înscris în amenajamentele silvice, notarea posesiei se face în baza documentelor prevăzute la alin. (1), precum și a unei note de constatare întocmite de reprezentanții ocolului silvic, împreună cu posesorul și persoana autorizată, din care să rezulte lipsa litigiilor cu privire la hotar (art. 13 alin. 1^1);
- în cazul terenurilor primite la schimb pe baza decretelor de expropriere, notarea posesiei se face în baza documentelor de la alin. (1) și a unei adeverințe de la primărie privind poziția în registrul agricol a posesorului și decretul de expropriere care a stat la baza schimbului de terenuri (art. 13 alin. 1^2);
- în cazul terenurilor atribuite ca urmare a unei strămutări, notarea posesiei se face în baza documentelor de la alin. (1), a unei adeverințe de la primărie privind poziția în registrul agricol a posesorului, actul de strămutare, dacă există, precum și a unei declarații autentice a posesorului privind situația strămutării (art. 13 alin. 1^3).
Principalul efect al notării posesiei prin înregistrare sistematică este evidențiat de art. 13 alin. (6) și (7). Astfel, ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului de proprietate din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la data notării, ca efect al joncțiunii tuturor posesiilor anterioare cu posesia sa. Aceasta se va realiza din oficiu, dacă în acest interval nu a fost notat niciun litigiu prin care să se conteste înscrierile din cartea funciară. Prin derogare de la regulile uzucapiunii, dreptul de proprietate se va considera dobândit prin efectul legii chiar de la data împlinirii termenului, fără nicio altă justificare sau procedură. Desigur, posesorul notat sau succesorii săi pot cere oricând intabularea dreptului în baza actului de proprietate obținut între timp.
2. Înregistrarea sporadică
Înregistrarea sporadică permite notarea posesiei în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară la cererea persoanelor interesate, în mod individual, ori de câte ori acestea nu dețin acte de proprietate asupra imobilelor posedate.
Potrivit art. 41 alin. (8) din lege, notarea posesiei pe această cale este posibilă în următoarele cazuri:
a) pentru imobile neînscrise în cartea funciară, în lipsa actelor;
b) pentru imobile înscrise în vechile cărți funciare (Decretul-lege nr. 115/1938), dacă în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a noului Cod civil nu s-au efectuat înscrieri cu privire la acestea;
c) pentru imobile cu titluri de proprietate din zonele cooperativizate, înscrise ulterior în cartea funciară la cerere sau ca urmare a înregistrării sistematice;
d) pentru imobile din zonele necooperativizate, dacă în urma înregistrării sistematice s-a notat provizoriu dreptul de proprietate al unității administrativ-teritoriale;
e) pentru imobile expropriate la care s-a notat provizoriu dreptul unității administrativ-teritoriale.
Cererea de notare a posesiei în oricare din aceste cazuri se va întemeia pe următoarele înscrisuri, conform art. 41 alin. (8^1):
- documentația cadastrală întocmită de o persoană fizică/juridică autorizată și recepționată de oficiul teritorial de cadastru (nu este necesară în cazurile de la lit. c-e de mai sus);
- adeverința primăriei care atestă că posesorul figurează în evidențele fiscale cu imobilul respectiv, fiind plătitor de taxe și impozite, precum și că imobilul nu face parte din domeniul public/privat;
- procesul-verbal de vecinătate semnat cu proprietarii imobilelor învecinate care nu sunt înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară; pentru imobilele vecine proprietatea statului, va fi semnat de către concesionari, administratori sau titularii dreptului de folosință (nu este necesar în cazurile de la lit. c-e de mai sus);
- declarația autentică a posesorului care va cuprinde: afirmarea stăpânirii sub nume de proprietar, starea civilă și regimul matrimonial al posesorului, precizări că imobilul nu a fost înstrăinat, grevat, scos din circuitul civil, nu formează obiectul unui litigiu și dacă este deținut sau nu pe cote-părți (caz în care se vor declara cotele tuturor posesorilor);
- înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, dacă există;
- copii de pe actele de identitate și stare civilă ale posesorului sau certificatul lui de înmatriculare, după caz;
- extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.
Notarea posesiei prin înscriere sporadică deschide calea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în condițiile art. 41 alin. (7), respectiv:
a) din oficiu, la împlinirea a 3 ani de la notare, dacă nu s-a notat niciun litigiu în contradictoriu cu înscrierile din cartea funciară; în acest caz, dreptul de proprietate este dobândit retroactiv, de la data notării, derogatoriu de la uzucapiunea tabulară;
b) la cererea posesorului notat sau a succesorilor, în orice moment, în baza actului translativ sau constitutiv de proprietate încheiat între timp.
Concluzionând, notarea posesiei în cartea funciară, fie prin procedura înregistrării sistematice, fie pe calea înscrierii sporadice, oferă o serie de avantaje importante posesorilor fără acte:
- asigură înscrierea corectă a imobilului în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, stabilindu-i cu precizie parametrii tehnici;
- conferă posibilitatea obținerii extrasului de carte funciară care atestă situația juridică actuală a imobilului;
- deschide calea dobândirii ope legis a dreptului de proprietate, într-un termen de numai 3 ani, printr-un veritabil caz de „uzucapiune accelerată”, care derogă de la condițiile clasice de fond ale prescripției achizitive;
- permite valorificarea ulterioară a imobilului în circuitul civil, prin acte de dispoziție consimțite de posesorul devenit proprietar tabular.
Deși procedura înregistrării sistematice comportă unele beneficii suplimentare (ex. gratuitate, simplitate sporită), iar înscrierea sporadică are o sferă de aplicare mai restrânsă (doar pentru anumite categorii de imobile), efectele notării posesiei sunt similare în cele două cazuri. Pe lângă „clasica” constatare judiciară a uzucapiunii, notarea posesiei permite deci dobândirea rapidă, ieftină și eficientă a proprietății tabulare, reprezentând o soluție extrem de utilă pentru „proprietarii fără acte”.
