În dreptul românesc, minorul nu are capacitate deplină de exercițiu, ceea ce înseamnă că nu poate încheia singur acte juridice de dispoziție, cum ar fi vânzarea sau cumpărarea unui imobil. Totuși, acest lucru nu înseamnă că minorul este complet exclus din circuitul civil sau că patrimoniul său nu poate fi valorificat ori extins. Dimpotrivă, Codul civil reglementează situațiile în care un minor poate, prin reprezentare, să înstrăineze sau să dobândească un bun imobil, cu condiția respectării anumitor formalități legale esențiale, care au scopul de a-l proteja și de a preveni orice prejudiciu patrimonial ce i-ar putea fi adus.
Conform art. 43 alin. (2) „Pentru cei care nu au capacitate de exerciţiu, actele juridice se încheie, în numele acestora, de reprezentanţii lor legali, în condiţiile prevăzute de lege.” Totodată, alin. (3) al aceluiași art. prevede că „Cu toate acestea, persoana lipsită de capacitatea de exerciţiu poate încheia singură actele anume prevăzute de lege, actele de conservare, precum şi actele de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la momentul încheierii lor. Dispoziţiile art. 168 alin. (4) rămân aplicabile”
Contractul de vânzare-cumpărare, indiferent dacă are ca obiect un imobil sau un alt bun de valoare, este calificat în dreptul civil ca act juridic de dispoziție. Asta înseamnă că prin încheierea unui astfel de act se produce o diminuare sau o modificare a patrimoniului persoanei în acest caz, al minorului. Prin urmare, nu este un simplu act de administrare sau conservare, ci unul care afectează în mod direct structura și întinderea bunurilor aflate în proprietatea acestuia. Tocmai din acest motiv, Codul civil impune o protecție suplimentară: actul nu poate fi încheiat valabil în numele minorului decât dacă este autorizat în prealabil de instanța de tutelă, care va analiza cu maximă rigoare dacă înstrăinarea ori dobândirea respectivului imobil corespunde interesului real și obiectiv al copilului.
Atunci când se pune problema vânzării unui bun imobil aflat în proprietatea unui minor, este absolut necesar ca această operațiune juridică să fie autorizată de instanța de tutelă. Părinții, în calitate de reprezentanți legali, nu pot decide singuri în numele copilului în privința unui act de asemenea importanță, chiar dacă intențiile lor sunt oneste și motivate de rațiuni aparent legitime. Legea impune această garanție tocmai pentru a evita abuzurile sau deciziile neinspirate care, în lipsa unei intervenții judiciare, ar putea afecta în mod grav patrimoniul minorului. Judecătorul, în cadrul acestei proceduri de autorizare, va analiza dacă vânzarea este în interesul real și concret al copilului. Nu este suficient ca părinții să afirme că doresc să vândă casa pentru a cumpăra alta sau pentru a investi într-o activitate productivă; instanța va cere dovezi clare, garanții, explicații temeinice și va verifica inclusiv dacă prețul vânzării este corect raportat la valoarea de piață a imobilului.
Pe de altă parte, cumpărarea unui imobil de către un minor este posibilă, dar nici acest demers nu este lăsat la libera apreciere a părinților. În mod similar, este necesară autorizarea instanței de tutelă, deoarece achiziționarea unui imobil implică angajamente financiare, obligații de plată, eventuale riscuri juridice, și poate presupune afectarea resurselor minorului. Și aici, instanța va examina dacă operațiunea este în avantajul copilului, dacă există fondurile necesare și dacă imobilul urmează să fie destinat folosirii sau beneficiului efectiv al minorului, nu al părinților.
Mai mult decât atât, toate aceste operațiuni juridice, fie că e vorba de vânzare, fie că e vorba de cumpărare, trebuie realizate prin act autentic, încheiat în fața notarului public. Notarul are obligația legală de a verifica dacă există autorizația instanței și dacă aceasta este în termen de valabilitate, altfel refuză întocmirea actului. Practic, notarul acționează ca un al doilea filtru de control al legalității, după instanță.
Este important de precizat că instanța de tutelă, în toată această procedură, nu are rol decorativ și nu va acorda un acord formal. Dimpotrivă, judecătorul trebuie să analizeze dosarul în profunzime, poate dispune efectuarea unei anchete sociale, poate solicita opinii de la direcția de protecție a copilului și va decide exclusiv în funcție de interesul superior al minorului. Chiar dacă părinții consideră că tranzacția este favorabilă copilului, instanța poate respinge cererea, dacă identifică riscuri sau neclarități în ceea ce privește viitorul bunului ori utilizarea fondurilor rezultate din vânzare.
În concluzie, un minor poate fi parte în tranzacții imobiliare, dar numai prin reprezentare legală și cu respectarea strictă a formalităților impuse de lege. Vânzarea sau cumpărarea unui imobil de către un minor nu este o procedură imposibilă, însă este o procedură atent supravegheată, care are în centru protejarea intereselor unui copil aflat într-o etapă vulnerabilă a vieții sale. Din acest motiv, fiecare pas juridic trebuie făcut cu prudență, transparență și sub controlul instanței competente, pentru ca niciun act să nu se transforme într-un prejudiciu pe termen lung.
