Plata impozitului pe teren este o obligație fiscală anuală a proprietarilor de terenuri, indiferent dacă acestea sunt situate în intravilan sau în extravilan. Dar ce se întâmplă când o persoană deține un teren pentru care nu are acte de proprietate valabile? Poate și trebuie să plătească impozit și în această situație?
Potrivit art. 463 alin (1) Cod fiscal (Legea nr. 227/2015), impozitul pe teren se datorează de către orice persoane care are în proprietate teren situat în România.
Însă, chiar dacă o persoană nu deține acte de proprietate asupra unui teren (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate etc.), ea are
obligația să plătească impozit dacă are calitatea de posesor al terenului respectiv.
Posesia este definită de art. 916 din Codul civil ca fiind „exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar„. Prin urmare, dacă cineva folosește și se comportă ca un proprietar cu privire la un teren (îl îngrădește, îl cultivă, îl închiriază, dispune de el etc.), el va fi considerat posesor și va datora impozit, chiar dacă nu are un titlu juridic valabil.
Singurul caz în care posesorul nu va datora impozit este atunci când exercită posesia sub nume de detentor precar (adică recunoaște calitatea de proprietar a altei persoane), cum este cazul locatarului, comodatarului, arendașului etc. Dar dacă posedă sub nume de proprietar (adică se comportă ca un veritabil stăpân), va trebui să achite obligațiile fiscale aferente bunului.
Plata impozitului pe teren se face anual, în două rate egale, până la datele de 31 martie și 30 septembrie inclusiv. Contribuabilii persoane fizice pot achita și integral impozitul până la 31 martie, beneficiind de o bonificație stabilită de consiliul local.
Pentru a putea plăti impozitul aferent unui teren pentru care nu dețin acte de proprietate, posesorii trebuie să parcurgă următorii pași:
- să se prezinte la compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale în a cărei rază teritorială se află terenul pentru care se solicită stabilirea impozitului.
- să completeze o declarație fiscală în care să menționeze elementele de identificare ale terenului (adresa administrativă, categoria de folosință, suprafața reală, vecinătățile etc.), precum și faptul că îl dețin fără acte de proprietate. Declarația fiscală trebuie însoțită de o copie a actului de identitate și de orice alte documente care pot ajuta la individualizarea terenului (schițe, planuri, fotografii etc.).
- să achite impozitul stabilit prin decizia de impunere emisă de compartimentul de specialitate, în termenele și condițiile prevăzute de Codul fiscal.
Conform art. 465 din Codul fiscal cuantumul impozitului pe teren se stabilește luând în calcul suprafața terenului, rangul localității în care este amplasat terenul, zona în cadrul localității și categoria de folosință a terenului, conform încadrării făcute de consiliul local.
Dar cel mai important beneficiu în cazul declarării posesiei asupra unui teren și în caz de plată a impozitului aferent proprietății îl reprezintă dreptul de a mai invoca uzucapiunea (prescripția achizitivă) și de a dobândi în viitor dreptul de proprietate.
Uzucapiunea este un mod de dobândire a drepturilor reale principale, pe calea posesiei exercitate sub nume de proprietar, de către posesor sau succesorii săi în drepturi, cu respectarea anumitor condiții, pe un anumit termen prevăzut de lege. Exercitarea posesiei sub nume de proprietar presupune că posesorul se comportă ca un veritabil titular al dreptului, inclusiv prin achitarea obligațiilor fiscale aferente bunului posedat. Mai multe detalii privind dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune găsiți în următorul articol: Uzucapiune – ce înseamnă și care sunt actele necesare?
Prin urmare, posesorii care nu declară fiscului deținerea bunului și nu plătesc impozitele aferente se expun riscului de a nu mai putea uza de efectele prescripției achizitive, fiind considerați posesori vicioși (sub nume de detentor precar). Declararea posesiei la organele fiscale este, așadar, o modalitate de a consolida șansele de obținere ulterioară a unui titlu de proprietate prin uzucapiune.
În final, plata impozitului pe terenurile pentru care nu se dețin acte de proprietate este nu doar o obligație legală, ci și o modalitate de a face dovada exercitării posesiei sub nume de proprietar, în vederea dobândirii ulterioare a dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Posesorii de terenuri fără acte trebuie să depună declarații fiscale la autoritățile locale și să achite impozitul stabilit, în cuantumul și termenele prevăzute de Codul fiscal.
Nedeclararea sau neplata impozitului pot atrage sancțiuni contravenționale (amenzi), majorări de întârziere și, cel mai grav, pierderea dreptului de a invoca uzucapiunea. De aceea, cea mai înțeleaptă conduită este aceea de a declara posesia asupra terenului fără acte și de a achita obligațiile fiscale aferente, cât timp acesta este deținut și folosit ca un bun propriu.
