Intabularea are rolul de a asigura opozabilitatea dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale asupra unui imobil față de terțe persoane. Înscrierea în cartea funciară, cunoscută și sub denumirea de intabulare, garantează că dreptul respectiv devine cunoscut și recunoscut public, protejând astfel titularul de eventuale conflicte juridice. Dar cine este responsabil de efectuarea intabulării și care sunt pașii necesari în această procedură? În cele ce urmează, vom analiza aceste aspecte.
În România, cartea funciară este un registru public în care sunt înscrise toate drepturile reale asupra bunurilor imobile, precum și anumite sarcini sau servituți care afectează aceste bunuri. Sistemul de publicitate imobiliară are ca scop principal asigurarea transparenței și siguranței tranzacțiilor imobiliare, oferind certitudine juridică cu privire la titularii drepturilor reale și la eventualele sarcini ce grevează imobilele.3
Intabularea, ca procedură de înscriere a unui drept real în cartea funciară, este esențială pentru a se asigura opozabilitatea acestuia față de terți. Fără această înscriere, dreptul respectiv nu poate fi opus terților cu bună-credință care ar achiziționa ulterior drepturi asupra aceluiași imobil, ceea ce poate duce la conflicte și litigii.
Responsabilitatea efectuării intabulării revine, de obicei, titularului dreptului ce urmează a fi înscris în cartea funciară. Acesta poate fi noul proprietar al imobilului, creditorul ipotecar, moștenitorul, donatarul sau orice altă persoană care dobândește un drept real asupra imobilului.
În practică, procedura de intabulare este, de regulă, inițiată de către notarul public, avocatul sau un expert tehnic și inginer cadastrist care reprezintă interesele titularului dreptului.
De exemplu, în cazul unei tranzacții imobiliare, notarul public care autentifică actul de vânzare este cel care are obligația de a transmite actul către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară în vederea intabulării dreptului de proprietate al cumpărătorului. Notarul este astfel un intermediar în asigurarea respectării procedurii de publicitate imobiliară.
Experții tehnici și inginerii cadastriști sunt indispensabili pentru aspectele tehnice ale intabulării. Aceștia efectuează măsurătorile cadastrale, întocmesc documentația cadastrală conform normelor tehnice în vigoare, actualizează informațiile cadastrale existente și oferă expertiză tehnică în cazuri de litigii. Acuratețea și conformitatea documentației tehnice sunt fundamenrale pentru succesul procesului de intabulare și pentru menținerea integrității sistemului de publicitate imobiliară.
Pentru a efectua intabularea, este necesară îndeplinirea mai multor pași:
- întocmirea documentației necesare – aceasta include actul care atestă dreptul real ce urmează a fi intabulat (de exemplu, un contract de vânzare, un certificat de moștenitor, o hotărâre judecătorească definitivă), precum și alte documente suplimentare, cum ar fi planul de amplasament și delimitare și, în unele cazuri, avize sau autorizații necesare.
- depunerea cererii de intabulare – cererea este depusă la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară competent, fie direct de către titular, fie prin intermediul unui avocat sau notar. Cererea trebuie să fie însoțită de documentația completă și de dovada achitării taxelor de intabulare.
- verificarea documentației de către oficiul de cadastru – funcționarii oficiului de cadastru verifică legalitatea și corectitudinea documentelor depuse. Aceștia vor analiza dacă actul care atestă dreptul real este valabil și dacă documentele tehnice respectă normele în vigoare.
- efectuarea înscrierii în cartea funciară – dacă documentația este conformă, oficiul de cadastru va proceda la înscrierea dreptului real în cartea funciară, prin indicarea titularul dreptului afectat.
- eliberarea extrasului de carte funciară – după finalizarea intabulării, titularul dreptului poate solicita un extras de carte funciară, document care confirmă oficial înscrierea dreptului său.
Există situații speciale care pot necesita pași suplimentari în procesul de intabulare. Acestea includ intabularea construcțiilor noi, care necesită autorizație de construire și proces-verbal de recepție, intabularea în baza unei hotărâri judecătorești, rezultat al unui proces judiciar, intabularea drepturilor dobândite prin succesiune, bazată pe certificatul de moștenitor, și rectificarea cărții funciare în cazul unor erori sau omisiuni.
În concluzie, intabularea, ca element central al sistemului de publicitate imobiliară, implică o colaborare între diverse entități și profesioniști. Deși OCPI efectuează înscrierea propriu-zisă, procesul începe cu mult înainte, implicând proprietari, notari, avocați și experți tehnici, fiecare cu roluri și responsabilități specifice.
Află și unde se face intabularea unui apartament?
