vineri, iulie 12, 2024

Superficie

Ce înseamnă drept de superficie?

Potrivit art. 693 alin. (1) C. civ. dreptul de superficie este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.

Caracterele superficiei:

  • dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.
  • drept real complex: include în cuprinsul său atât atributele dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, cât şi prerogativa folosinţei asupra terenului (terenul urmând să rămână în proprietatea nudului proprietar).
  • drept real temporar: se poate construi pe o durată de cel mult 99 de ani, putând fi însă reînnoit.drept real imprescriptibil: nu se stinge prin neuz, iar acțiunea prevăzută de lege pentru protejarea lui (acțiunea confesorie de superficie) poate fi introdusă oricând.

Dreptul de superficie se poate dobândi în mai multe modalități:

  • act juridic (inclusiv un act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia unei alte persoane ori a transmis terenul şi construcţia la două persoane distincte).
  • uzucapiune.
  • pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului.
  • pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea, în favoarea unui terț.
  • prin lege – în cazul soţilor care, aflaţi sub regimul comunităţii legale sau al comunităţii convenţionale, realizează în timpul căsătoriei o construcţie, o plantaţie sau o lucrare pe terenul care este bun propriu al unuia dintre ei.

Acte necesare contract superficie

Contractul de constituire a dreptului de superficie se încheie în formă autentică (sub sancțiunea nulității absolute) și este supus obligatoriu publicității imobiliare în cartea funciară.

Actele necesare pentru încheierea contractului sunt:

  • Actele de identitate ale părților;
  • Certificat de căsătorie, dacă este cazul;
  • Certificat de înregistrare la Registrul Comerțului – la presoanele juridice;
  • Certificat constator – la persoanele juridice;
  • Certificat de atestare fiscală emis pe numele persoanei juridice;
  • Hotărârea Adunării Generale a Asociaților prin care s-a luat decizia de a încheia contractul de superficie;
  • Actele de proprietate ale imobilului, documentația cadastrală și încheierea de intabulare;
  • Certificat fiscal emis pe numele proprietarului eliberat de autoritatea competentă (Primăria de la locul situării imobilului) din care să rezulte că nu există datorii;
  • Adeverință emisă de asociația de proprietari care atestă faptul că proprietarul imobilului nu are datorii – în cazul apartamentelor și al imobilelor care fac parte din asambluri rezidențiale;
  • Facturi și chitanțe care atestă plata utilităților pe ultimele luni anterior încheierii contractului de superficie – în cazul clădirilor;
  • Certificat de performanță energetică – în cazul clădirilor;
  • Extras de carte funciară.

Intabulare drept de superficie

Potrivit dispozițiilor art. 885 alin. (1) Cod civ. dacă legea nu prevede altfel, drepturile reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Această înscriere se face în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative. Din aceste prevederi rezultă  necesitatea încheierii contractului de superficie în formă autentică.

Regulamentul din 8 februarie 2023 de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară prevede că dreptul de superficie se va intabula în partea a III-a a cărții funciare în care este înscris dreptul de proprietate asupra terenului. În aceeași carte funciară, în partea a II -a se intabulează dreptul de proprietate asupra construcției, făcându-se mențiune la rubrica „Observații” cu privire la poziția corespunzătoare din partea I.

Dreptul de superficie se înscrie întotdeauna cu arătarea duratei pentru care a fost constituit. Durata dreptului de superficie este cea arătată în înscrisul în baza căruia se solicită intabularea, dar nu mai mult de 99 de ani, iar în cazurile de constituire indirectă a superficiei, dreptul de superficie se va intabula pentru o durată de 99 de ani.

În cazul în care se constituie un drept de superficie în vederea edificării unei construcții, acesta se intabulează în partea a III-a a cărții funciare.

Transmiterea dreptului de superficie

Titularul dreptului de superficie poate dispune în mod liber de dreptul său. El se bucură de toate preorgativele dreptului de proprietate asupra construcției existente sau edificate, sens în care poate să o înstrăineze prin acte între vii în orice moment, fără a fi necesar acordul nudului proprietar.

Cu toate acestea, cât timp construcția există, superficiarul nu poate să înstrăineze dreptul de folosință asupra terenului, decât numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei. Mai mult, superficiarul neavând un drept de proprietate asupra terenului, în mod evident nu are un drept de dispoziție juridică asupra acestuia.

Potrivit prevederilor art. 886 Cod civ., modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale. Prin urmare operțiunea de transmitere a dreptului de superficie trebuie în mod obligatoriu înscris în cartea funciară.

Încetarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se stinge numai prin radierea lui din cartea funciară, radiere care poate să aibă la bază una dintre următoarele cauze:

  • expirarea termenului
  • consolidare – dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane
  • pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens
  • alte cazuri prevăzute de lege

Din momentul expirării termenului radierea superficiei poate fi cerută fie de către proprietarul terenului, fie de către superficiar, fie de către altă persoană interesată. Potrivit art. 699 alin. (1) Cod civ. în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de către superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului.

În ipoteza în care construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este mai mare sau elgală cu valoarea terenului, art. 699 alin. (2) Cod civ. prevede că proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară.

În ipoteza încetării superficiei dreptul de proprietate al nudului proprietar se reîntregește.

Diferența dintre concesiune și superficie

Între dreptul de superficie și dreptul de concesiune există o serie de diferențe.

În primul rând, dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, iar dreptul de concesiune este un dezmembrământ specific dreptului de proprietate publică.

În al doilea rând, superficiarul are dreptul să dispune liber de construcția, plantația sau lucrarea care face obiectul dreptului de superficie. În schimb însă, sub sancţiunea nulităţii absolute, concesionarul nu poate înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune sau, după caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii şi care, potrivit legii sau actului constitutiv, trebuie să fie predate concedentului la încetarea, din orice motive, a concesiunii.

În al treilea rând, superficiarul poate să introducă o acțiune confesorie de superficie oricând și împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului. Dimpotrivă, concesionarul poate să introducă o acțiune pentru apărarea dreptului său numai în interiorul termenului de prescripție, dreptul la acțiune în acest caz nefiind imprescripribilă.

În al patrulea rând, dreptul de superficie se poate constitui fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, în timp ce caracterul oneros al dreptului de concesiune este prevăzut de lege, concesionarul fiind obligat să plătească concedentului o redevență, în toate cazurile.

În al cincilea rând exercitarea dreptului de superficie nu este supusă vreunui control din partea nudului proprietar, pe vreme ce exercitarea dreptului de concesiune este supusă, în toate cazurile, controlului din partea concedentului, în condiţiile legii şi ale contractului de concesiune.

Comentarii

LĂSAȚI UN MESAJ

Vă rugăm să introduceți comentariul dvs.!
Introduceți aici numele dvs.

Te-ar putea interesa

Despre autor

Barry, the Legal Badger
Barry, the Legal Badgerhttps://legalbadger.org
Barry the Legal Badger este eroul nostru legal și de încredere. Cu o combinație unică de cunoștințe juridice profunde și un simț al umorului fermecător, Barry face ca subiectele complicate să devină simple și accesibile. De la drept civil la drept penal, articolele sale sunt gândite și redactate în așa fel încât orice persoană să parcurgă cu ușurință toate aspectele juridice relevante. Alăturați-vă lui Barry pentru o călătorie educativă prin lumea legislativă, unde fiecare problemă juridică își găsește soluția!

Urmărește-ne și pe Facebook!

Fii mereu la curent! Urmărește-ne pentru noutăți exclusive și conținut inspirațional. Dă-ne un 'Like' acum!

Articole Populare