Cu ocazia efectuării tranzacțiilor imobiliare, părțile contractante recurg frecvent la practica disimulării prețului real al vânzării. Această practică, adoptată de părțile contractante cu scopul de a se sustrage de la plata integrală a obligațiilor fiscale, taxelor de autentificare și a onorariilor notariale, implică declararea în actul notarial a unei sume inferioare celei efectiv convenite și achitate.
Spre deosebire de o vânzare fictivă, unde prețul stipulat nu este destinat a fi achitat în realitate, în cazul disimulării parțiale a prețului suma declarată în contractul aparent este într-adevăr mai mică decât contravaloarea reală a tranzacției, însă diferența este achitată în realitate, de regulă prin plăți în numerar efectuate în afara cadrului formal al tranzacției. Practic, părțile convin asupra unui preț real, superior, care reflectă valoarea de piață a proprietății și care este efectiv transferat între vânzător și cumpărător. Simultan, ele prezintă în fața notarului și în contractul de vânzare-cumpărare trec o sumă diminuată, creând astfel o aparență juridică distinctă de realitate.
Practica disimulării prețului real prezintă, însă, numeroase probleme juridice, și poate atrage consecințe legale atât pe terenul dreptului civil, cât și pe terenul dreptului penal.
Cu titlu preliminar, este necesar să subliniem că în cazul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare nu este suficient doar ca prețul să fie stabilit în bani și să fie determinat sau determinabil, fiind necesar ca acesta să fie și real, respectiv serios. Art. 1.665 Cod civil instituie principiul realității prețului în contractele de vânzare-cumpărare, conform căruia vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit sau când este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare reală.
Conceptul de preț derizoriu, definit în literatura juridică și jurisprudență, se referă la un preț atât de disproporționat în raport cu valoarea reală a bunului, încât se poate considera că nu există în realitate. Este important de menționat că instanțele de judecată au libertatea de a aprecia seriozitatea prețului în funcție de circumstanțele fiecărui caz, neexistând un prag legal fix dincolo de care prețul este considerat automat derizoriu.
În contextul tranzacțiilor imobiliare, grilele notariale joacă un rol important. Cunoscute formal sub denumirea de „Studiile de piață privind valorile minime imobiliare”, acestea sunt elaborate de evaluatori autorizați ANEVAR la solicitarea Camerelor Notarilor Publici. Deși aceste grile nu determină în mod direct prețul tranzacțiilor, ele servesc ca punct de referință pentru stabilirea valorilor minime ale proprietăților în diverse zone geografice și urbane. Importanța lor se manifestă în special în privința calculării impozitelor datorate statului și a onorariilor notariale. Cu toate acestea, nici grilele notariale nu au o valoare absolută, părțile contractante fiind libere să determine un preț inferior celui stabilit potrivit acestor grile, fără ca prețul stabilit de părți să fie considerat derizoriu. Astfel, subliniem că în legislația actuală, nu există vreun procent standardizat care să definească automat un preț ca fiind derizoriu.
Așadar, caracterul serios sau dimpotrivă, derizoriu, al prețului convenit de părți prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în fața notarului public se determină în funcție de mai multe circumstanțe, care adesea trebuie analizate coroborat. Cu titlu exemplificativ amintim câteva aspecte care ar putea indica caracterul real sau fictiv al prețului:
- raportul dintre prețul convenit și valoarea de piață a bunului imobil;
- contextul specific al tranzacției;
- intenția părților și relațiile existente între ele (de exemplu, de multe ori relațiile familiale determină părțile să convină un preț mai mic decât valoarea de piață a imobilului, fără ca acesta să fie un preț derizoriu);
- condițiile pieței imobiliare la momentul încheierii contractului.
În ipoteza în care pe baza acestor aspecte, precum și în funcție de orice altă circumstanță relevantă, se constată caracterul derizoriu al prețului, intervine sancțiunea nulității relative a contractului, potrivit legislației civile. În conformitate cu prevederile art. 1.254 din Codul civil, un contract lovit de nulitate este considerat a nu fi fost niciodată încheiat. Aceasta poate atrage consecințe juridice serioase, mai ales în cazul în care au intervenit transferuri ulterioare ale proprietății ori s-au constituit drepturi reale în favoarea terților, având în vedere că potrivit dispozițiilor legale în materie desființarea contractului ca urmare a constatării nulității relative a acestuia determină și desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui.
Alta este situația în care părțile declară un preț diminuat față de cel convenit între ele în realitate. În acest caz, deși părțile își îndeplinesc obligațiile contractuale reale între ele, ele induc în eroare autoritățile și eludează parțial cadrul legal fiscal și administrativ instituit pentru reglementarea tranzacțiilor imobiliare. Această practică, deși aparent avantajoasă pe termen scurt pentru părțile implicate, comportă riscuri, putând atrage chiar sancțiuni penale.
Din perspectiva dreptului civil, practica declarării unui preț inferior celui real poate fi catalogată drept simulație prin disimulare parțială a prețului. Conform doctrinei juridice, în acest caz, atât actul aparent (contractul cu prețul diminuat), cât și actul secret (înțelegerea privind prețul real) sunt lovite de nulitate absolută, fiind considerate acte făcute în frauda legii. Principalul efect al nulității absolute constă, la fel ca în cazul nulității relative, în desființarea actului nul, precum și a tuturor contractelor subsecvente, actul nul fiind considerat ca și cum niciodată nu s-ar fi încheiat.
Din perspectiva dreptului penal, implicațiile sunt la fel de severe. Declararea unui preț fals în fața notarului public atrage aplicarea art. 9 din Legea nr. 241/2005 pentru prevenirea și combaterea evaziunii fiscale stipulează că ascunderea bunului ori a sursei impozabile sau taxabile constituie infracțiune și se pedepsește cu închisoare de la 3 la 10 ani și interzicerea unor drepturi.
În contextul tranzacțiilor imobiliare, declararea unui preț diminuat în fața notarului public poate fi interpretată ca o formă de ascundere a sursei impozabile.
În concluzie, practica declarării unui preț diminuat în contractele de vânzare-cumpărare imobiliară, cu scopul eludării obligațiilor fiscale, reprezintă o abordare riscantă și ilegală, cu consecințe negative atât pe plan civil, cât și penal. De aceea părțile implicate în tranzacții imobiliare ar trebui să fie pe deplin conștiente de riscurile asociate și să acționeze cu maximă prudență și integritate.
