Lege TVA Imobiliare 2024
Reglementările privind TVA-ul pentru tranzacțiile imobiliare în 2024 sunt dictate de Codul Fiscal, cu modificările și completările aduse prin Legea numărul 296 din 26 octombrie 2023. Această lege introduce măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare pe termen lung și aduce schimbări importante în ceea ce privește cotele de TVA aplicabile la vânzarea de imobile. În 2024, există trei cote principale de TVA care se aplică tranzacțiilor imobiliare: 5%, 9% și 19%.
Cota redusă de 5% TVA
Cota redusă de 5% TVA se aplică la achiziția de locuințe în baza unui contract de vânzare încheiat în anul 2024, doar dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții prevăzute de articolul V din Legea nr. 296/2023:
- Locuințele au o suprafață utilă de maximum 120 mp (exclusiv anexele gospodărești), iar valoarea lor, împreună cu a terenului aferent, nu depășește 600.000 lei (exclusiv TVA);
- Cumpărătorii sunt persoane fizice care achiziționează locuința individual sau în comun cu alte persoane fizice;
- Între 1 ianuarie și 31 decembrie 2023 au fost încheiate antecontracte de vânzare sau promisiuni de vânzare pentru achiziția locuinței, care presupun plata în avans;
- Persoanele fizice nu au mai achiziționat anterior o altă locuință aplicând cota de 5% TVA;
- La data vânzării, locuința este finisată și poate fi locuită ca atare;
- Contractul de vânzare este încheiat în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024.
Cota redusă de 9% TVA
Cota redusă de 9% TVA se aplică pentru locuințele cu o suprafață utilă de maximum 120 metri pătrați și o valoare maximă de 600.000 lei, exclusiv TVA, achiziționate de persoane fizice, individual sau în comun. Aceste locuințe trebuie să fie locuibile la momentul livrării și orice persoană fizică poate achiziționa o singură locuință cu această cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2024.
Cota standard de 19% TVA
Cota standard de 19% TVA se aplică în situațiile în care niciuna dintre condițiile pentru cotele reduse de 5% sau 9% nu este îndeplinită. Aceasta include cazurile în care locuința are o suprafață utilă mai mare de 120 metri pătrați, valoarea depășește 600.000 lei, locuința nu este finisată și nu poate fi locuită la momentul livrării sau dacă persoana fizică a mai achiziționat anterior o locuință cu cotă redusă de 5% sau 9% TVA.
Când se plătește TVA la tranzacții imobiliare?
TVA-ul pentru tranzacțiile imobiliare se plătește în momentul încheierii contractului de vânzare și se achită de către cumpărător. Momentul încheierii contractului de vânzare determină aplicarea corectă a cotei de TVA.
În cazul în care cumpărătorul și vânzătorul încheie un antecontract, TVA-ul nu se plătește la acest stadiu inițial. Plata TVA-ului se efectuează la momentul încheierii contractului de vânzare final, când are loc transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
Un exemplu relevant ar fi achiziționarea unei locuințe de către o persoană fizică în mod individual, unde suprafața utilă a locuinței este de 110 metri pătrați și valoarea totală este de 590.000 lei. Dacă locuința este finisată și toate celelalte condiții sunt îndeplinite, se va aplica cota redusă de 5% sau 9% TVA, în funcție de data achiziției (dacă în cursul anului 2023 a fost încheiat un antecontract se va aplica cota de 5%) și de circumstanțele individuale ale cumpărătorului.
Calcul TVA imobiliare
Calculul TVA-ului pentru tranzacțiile imobiliare în 2024 depinde de îndeplinirea anumitor criterii legale și de valoarea tranzacției. Pentru a determina corect cota de TVA aplicabilă, trebuie să se țină cont de suprafața utilă a locuinței, valoarea totală a imobilului și condițiile de achiziție.
Pentru locuințele care îndeplinesc criteriile pentru cota redusă de 5%, TVA-ul se calculează prin aplicarea procentului de 5% la valoarea totală a imobilului, exclusiv TVA. De exemplu, pentru o locuință cu valoarea de 600.000 lei, TVA-ul de 5% ar fi 30.000 lei, rezultând o valoare totală de 630.000 lei.
În cazul locuințelor care se califică pentru cota redusă de 9%, calculul TVA-ului se efectuează similar, aplicând procentul de 9% la valoarea imobilului. Astfel, pentru o locuință de 600.000 lei, TVA-ul de 9% ar fi 54.000 lei, rezultând o valoare totală de 654.000 lei.
Pentru locuințele care nu îndeplinesc criteriile pentru cotele reduse și se aplică cota standard de 19%, calculul TVA-ului se realizează prin aplicarea procentului de 19% la valoarea totală a imobilului. De exemplu, pentru o locuință de 600.000 lei, TVA-ul de 19% ar fi 114.000 lei, rezultând o valoare totală de 714.000 lei.
