Construirea de noi imobile, fie ele rezidențiale, comerciale sau de alt tip, implică respectarea unor reglementări stricte, menite să asigure o dezvoltare urbanistică echilibrată și sustenabilă.
În România, regimul juridic al terenurilor este clar delimitat între intravilan și extravilan, fiecare categorie având reguli specifice în ceea ce privește posibilitatea de a construi. Construirea pe un teren în România este reglementată de multiple acte normative, printre care Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea 18/1991 a fondului funciar. Aceste legi stabilesc condițiile în care se poate construi atât în intravilan, cât și în extravilan.
Intravilanul unei localități este teritoriul destinat construcțiilor și altor activități urbane, stabilit prin Planul Urbanistic General (PUG). Conform art. 91 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar „amplasarea noilor construcții de orice fel se face în intravilanul unităților administrativ-teritoriale.” Intravilanul include ansamblul terenurilor de orice fel, cu sau fără construcții, organizate și delimitate ca trupuri independente, plantate, aflate permanent sub ape, în circuitul agricol sau având o altă destinație.
Extinderea intravilanului în extravilan se poate realiza numai pe baza planurilor urbanistice zonale (PUZ), care sunt ulterior integrate în PUG-ul localității. Această extindere trebuie să fie temeinic fundamentată și aprobată legal, asigurând astfel o dezvoltare urbanistică planificată și controlată.
Extravilanul reprezintă teritoriul cuprins între limita intravilanului și limita administrativ-teritorială a unei unități de bază (municipiu, oraș, comună). Conform art. 92 din Legea nr. 18/1991 „amplasarea construcțiilor de orice fel pe terenuri agricole din extravilan, pe cele amenajate cu lucrări de îmbunătățiri funciare, precum și pe cele plantate cu vii și livezi, parcuri naționale, rezervații, monumente, ansambluri arheologice și istorice, este interzisă.” Aceste reglementări sunt menite să protejeze terenurile agricole și alte teritorii de interes național.
Condițiile de construire în intravilan
Construcțiile în intravilan sunt permise, dar trebuie să respecte anumite condiții legale. Primul pas în demararea unui proiect de construcție este obținerea certificatului de urbanism. Acest document stabilește regimul juridic, economic și tehnic al terenului și confirmă dacă pe acel teren se poate construi.
După obținerea certificatului de urbanism, se poate solicita autorizația de construire. Certificatul de urbanism specifică, de asemenea, condițiile și restricțiile care trebuie respectate pentru a obține autorizația de construire. După obținerea certificatului de urbanism, se poate solicita autorizația de construire.
Conform legislației în vigoare, prin construcții se înțeleg acele structuri care pot fi realizate numai în baza și cu respectarea autorizației de construire. Autoritățile locale evaluează documentația depusă și verifică conformitatea proiectului cu reglementările urbanistice și de construcție. Dacă toate condițiile sunt îndeplinite, autoritatea locală emite autorizația de construire, care permite începerea lucrărilor pe teren.
Pentru terenurile agricole din intravilan, autorizarea construcțiilor se face și în conformitate cu art. 4 din Regulamentul General de Urbanism, care stipulează că „autorizarea executării construcțiilor pe terenurile agricole din intravilan este permisă pentru toate tipurile de construcții și amenajări specifice localităților, cu respectarea condițiilor impuse de lege și de prezentul regulament.” Totodată, terenurile agricole din intravilan sunt scoase din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizația de construire.
Se poate construi pe teren extravilan? – Condițiile de construire în extravilan
Construirea pe terenuri din extravilan este mult mai restrictivă și este reglementată strict de lege. După cum am menționat mai sus, în conformitate cu prevederile art. 92, alin. (1) din Legea 18/1991, „amplasarea construcțiilor de orice fel pe terenuri agricole din extravilan, pe cele amenajate cu lucrări de îmbunătățiri funciare, precum și pe cele plantate cu vii și livezi, parcuri naționale, rezervații, monumente, ansambluri arheologice și istorice, este interzisă.”
De la aceasta regulă există, însă, anumite excepții prevăzute la alin. (2) al aceluiași articol. Aceste excepții permit construirea pe terenurile agricole de clasa a III-a, a IV-a și a V-a, având categoria de folosință arabil, pășune, vii și livezi, precum și pe cele amenajate cu lucrări de îmbunătățiri funciare, situate în extravilan. Construcțiile permise în aceste condiții includ proiecte publice și private care pot genera efecte poluante asupra mediului, activități care nu pot fi amplasate în intravilan, precum cariere, balastiere, gropi de împrumut, gropi de gunoi, refugii montane, și refugii în caz de urgență.
De asemenea, sunt permise construcțiile care servesc activităților pentru protecția animalelor, agricole și/sau serviciilor conexe, precum depozite de îngrășăminte minerale ori naturale, construcții de compostare, silozuri pentru furaje, magazii, șoproane, silozuri pentru depozitarea și conservarea semințelor de consum, inclusiv spațiile administrative aferente acestora, platformele și spațiile de depozitare a produselor agricole primare, adăposturi de animale și exploatații zootehnice/ferme zootehnice, sere, solare, răsadnițe, ciupercării, obiective specifice producerii de energie electrică din surse regenerabile, exclusiv în scopul asigurării energiei pentru consumul propriu al exploatației, amplasate în cadrul fermelor, spații de prelucrare/procesare/comercializare a produselor vegetale și zootehnice, și imobile cu destinație agroturistică pentru proiectele cu finanțare din fonduri europene.
Pentru a sintetiza, construirea în intravilan și extravilan este reglementată de legi specifice care stabilesc clar condițiile și procedurile necesare. În intravilan, construcțiile sunt mai ușor de realizat, dar necesită obținerea certificatului de urbanism și autorizației de construire, respectând totodată planurile urbanistice și reglementările locale. În extravilan, construcțiile sunt mult mai restricționate, fiind permise doar în cazuri speciale prevăzute de lege, pentru protejarea terenurilor agricole și a altor teritorii de interes național.
