Intabularea unui apartament reprezintă un proces principal în cadrul sistemului de publicitate imobiliară din România, asigurând înregistrarea oficială a dreptului de proprietate asupra imobilului în evidențele cadastrale și de carte funciară. Acest proces este reglementat în principal de Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și de normele de aplicare aferente.
Intabularea unui apartament
Intabularea unui apartament se referă la înscrierea dreptului de proprietate asupra acestuia în cartea funciară. Acest proces implică mai multe etape și are ca scop asigurarea opozabilității dreptului de proprietate față de terți, precum și facilitarea tranzacțiilor imobiliare ulterioare.
Procedura de intabulare începe, de regulă, odată cu achiziționarea apartamentului, fie că este vorba despre o construcție nouă, fie despre un transfer de proprietate între persoane fizice sau juridice. Pentru apartamentele nou construite, intabularea face parte din procesul mai amplu de recepție a lucrărilor și dare în folosință a imobilului.
În cazul apartamentelor noi, este necesară și documentația tehnică a întregului imobil, inclusiv planurile de amplasament și delimitare, relevee pentru fiecare nivel și tabelul centralizator cu cotele-părți indivize aferente fiecărei unități individuale.
Procesul de intabulare implică verificarea documentației de către specialiștii Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), urmată de înscrierea efectivă a dreptului de proprietate în cartea funciară a imobilului. Această verificare poate dura, în funcție de complexitatea cazului și de volumul de lucru al oficiului, între câteva zile și câteva săptămâni.
Un aspect important de menționat este că intabularea conferă dreptului de proprietate opozabilitate erga omnes, adică față de toți terții. Acest lucru înseamnă că, odată intabulat, dreptul de proprietate asupra apartamentului este recunoscut și poate fi opus oricărei alte persoane.
Unde se face intabularea unui apartament?
Intabularea unui apartament se realizează la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) în a cărui rază teritorială se află imobilul respectiv. OCPI este instituția publică specializată care gestionează sistemul integrat de cadastru și carte funciară la nivel județean.
Procedura de intabulare poate fi inițiată prin depunerea documentației necesare la biroul de relații cu publicul al OCPI competent teritorial. În ultimii ani, s-au făcut eforturi considerabile pentru digitalizarea acestui proces. Ca urmare, în multe cazuri, acest proces poate fi realizat și online, prin intermediul platformelor electronice puse la dispoziție de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Platforma e-Terra, de exemplu, permite profesioniștilor autorizați să depună documentații cadastrale și să urmărească stadiul cererilor în format electronic.
Este important de menționat că, deși intabularea se face la OCPI, în practică, multe persoane apelează la serviciile unui notar public pentru gestionarea întregului proces. Notarul poate intermedia relația cu OCPI, asigurându-se că toată documentația este completă și conformă cu cerințele legale. Acest lucru poate fi deosebit de util pentru persoanele care nu sunt familiarizate cu procedurile administrative sau care nu dispun de timpul necesar pentru a se ocupa personal de acest proces.
În cazul apartamentelor nou construite, dezvoltatorul imobiliar (prin intermediul unui notar public) este adesea cel care se ocupă de procesul de intabulare, ca parte a procedurii de finalizare și predare a imobilului către cumpărători. Acest lucru implică, de obicei, intabularea întregului imobil, urmată de dezmembrarea acestuia în unități individuale (apartamente) și intabularea fiecărei unități în parte.
Pentru situații specifice, cum ar fi apartamentele rezultate din dezmembrarea unor imobile mai mari sau cele care necesită actualizări ale informațiilor cadastrale, pot fi necesare proceduri suplimentare, care se desfășoară tot prin intermediul OCPI. Acestea pot include, de exemplu, actualizarea planurilor cadastrale sau corectarea unor erori materiale din documentația existentă.
Mai mult, în cazul achiziționării unui apartament, notarul public instrumentator este cel care, din oficiu, demarează procedura de intabulare a imobilului în cartea funciară, pe numele noului proprietar. Această procedură presupune completarea unui cereri care se adresează OCPI competent, însoțită de actul prin care s-a dobândit dreptul de proprietate (contract de vânzare, contract de donație, testament etc) și de chitanța care dovedește achitarea tarifului de intabulare.
Costurile asociate intabulării unui apartament pot varia în funcție de mai mulți factori, precum valoarea imobilului și eventualele taxe suplimentare pentru servicii urgente. Tarifele pentru serviciile de cadastru și publicitate imobiliară sunt stabilite prin ordin al directorului general al ANCPI și sunt actualizate periodic.
